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小區(qū)物業(yè)管理案例
導語：小區(qū)物業(yè)管理有哪些案例?下面小編列舉了5則經(jīng)典案例，供大家參考!因為物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
案例一：
停車場管理員防衛(wèi)過當坐牢1年半
管理員制止醉酒客人損害公共設施，遭毆打后反擊重傷對方眼睛，法院判：管理員防衛(wèi)過當坐牢1年半
案情提要
停車場管理員制止醉酒客人撥弄消防栓，卻遭到客人的推打和掐脖子。管理員被迫還擊，一拳打在對方的左眼上，結(jié)果導致對方重傷。管理員隨即被警方拘捕，并被檢察機關(guān)以故意傷害罪提起公訴。
管理員在履行職責時遭到毆打，這才被迫還擊，其行為是否構(gòu)成犯罪?福田區(qū)法院審理后認為，張某雖然是在人身受到不法侵害的情況下采取防衛(wèi)行動，但防衛(wèi)過當造成對方重大損害，依法應當承擔刑事責任。
【事件回放】客人不聽勸先動粗管理員還手惹大禍
2003年8月25日凌晨零時許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車場管理員張某他看見美籍華人愛倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車場的消防栓。張某立即上前制止，但愛倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛倫竟動起手來，不停地推打張某。
在勸阻無效的情況下，張某只得用對講機呼叫其他同事前來幫忙。張某的同事聞訊前來勸阻愛倫，依然不見效，愛倫還變本加厲地掐住張某的脖子，把張某往圍墻的方向推。張某被迫反擊，揮手向愛倫的左眼打了一拳，不料竟將愛倫的眼鏡片打破，愛倫頓時血流滿面。經(jīng)法醫(yī)鑒定，鏡片將愛倫的`眼睛嚴重刺傷，已構(gòu)成7級傷殘。
同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機關(guān)以故意傷害罪對張某提起公訴。
【庭審焦點】履職時遭毆反擊是否屬正當防衛(wèi)?
不久，福田區(qū)法院先后兩次對這起特殊的故意傷害案進行了審理。張某的行為是否屬于正當防衛(wèi)，成為此案定案的關(guān)鍵，也成為法庭辯論的焦點。 檢察機關(guān)認為，張某故意傷害他人身體，導致他人重傷，其行為已構(gòu)成故意傷害。按照《刑法》規(guī)定，故意傷害他人身體致人重傷的，判處3年以上10年以下有期徒刑。這意味著，張某這一拳將至少給他帶來3年的牢獄之災。 另一方面，張某及其律師均辯稱：此案的起因是愛倫醉酒后故意損害公共設施并大聲叫喊，張某是履行職務上前制止，而愛倫不服并對他進行不法侵害，張某雖然一忍再忍，但在被愛倫掐住脖子往墻角里推這種無路可退的情況下，才進行還擊，順手打了對方一拳。是對方先追打他的。因此，張某的行為是正當防衛(wèi)，不應承擔刑事責任。
【證人證言】客人曾追打管理員還用手掐住他脖子
法庭上，一些證人證言也證實：張某確實是在被侵害的情況下才還手的。
物業(yè)社區(qū)微信：一位證人證實，當時張某和愛倫在爭吵，后來愛倫伸手抓住張某的脖子，他想上前勸阻，但看見愛倫兇惡的樣子，就嚇得離開了。另一位證人也證實，當時他看見張某和愛倫在爭吵，張某態(tài)度比較和藹，但喝醉了的愛倫則態(tài)度惡劣，并用手掐住張某的脖子往圍墻方向推，連治保會的人勸阻也不聽，后來張某便揮手打人，愛倫就倒在地上。法院對這些證據(jù)進行了確認。
【一審判決】管理員防衛(wèi)過當被判坐監(jiān)1年半
福田區(qū)法院在審理后認為，張某在執(zhí)行職務的過程中，對被害人愛倫撥弄消防栓的行為進行制止是合法行為，愛倫對此不服并推打張某，張某在其人身受到正在進行的不法侵害的情況下，采取防衛(wèi)行為，屬正當防衛(wèi)。但其行為明顯超過了必要的限度，造成了被害人的重大損傷，已經(jīng)屬于防衛(wèi)過當，依法應承擔刑事責任，但可相對減輕處罰。
案例二：
車輛丟失案件的法律責任的思考與分析
[案例]2004年10月11日下午，西安市某小區(qū)業(yè)主郭先生將一價值23.5萬元新買的小轎車停放在本小區(qū)物業(yè)管理公司指定的露天停車位上，并按物業(yè)公司的要求交了8元臨時停車費，10月12日上午當郭先生欲開車出去辦牌照，發(fā)現(xiàn)此車已不翼而飛，隨即向物業(yè)公司及派出所報案。經(jīng)公安干警多方追查，至今該車尚未找到。2005年9月郭先生以該車已向物業(yè)管理公司繳納了臨時停車費，物業(yè)管理公司有責任保管車輛，要求物業(yè)公司賠償丟失損失共計183000元。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。西安市漢陽區(qū)法院一審判決，認定雙方之間構(gòu)成保管合同關(guān)系，物業(yè)管理公司應賠償業(yè)主183000元。該物業(yè)管理公司不服提起上訴，無證據(jù)證明物管疏于管理，原審判決缺乏事實及法律依據(jù)，依法改判撤銷原審判決，駁回郭先生的訴訟請求，兩審訴訟費均由郭負擔。
[評析]在這起丟車訴訟案件的審理過程中，二審主要依據(jù)的是《中華人民共和國合同法》中關(guān)于保管合同的'有關(guān)條款。
一、第三百六十五條“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同。”
二、第三百七十四條“保管期內(nèi)，因保管人保管不善造成保管物毀損、丟失的，保管人應當承擔損害賠償責任，但保管是無償?shù)�，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔損害賠償責任。”
三、第三百六十七條“保管合同自保管物交付時成立，但當事人雙方另有約定的除外。”
從上述條款看，保管物的交付實際就是將保管物的實際控制權(quán)的排他性占有權(quán)交付給保管人。上述案件中雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致。郭先生停車時并未將車鑰匙或車輛行駛證交給物管公司，而物管公司也從未對郭先生出具停車憑證，所以不具備保管合同中保管物交付的法律內(nèi)涵。另外根據(jù)西安物價部門核準該物業(yè)公司的收費項目和收費標準，及物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的委托合同中，關(guān)于露天停車場地經(jīng)營收入，物管與業(yè)主委員會雙方分成約定情況分析，可以得出該物管公司對其露天停車場地與車輛停放人之間僅構(gòu)成場地租賃關(guān)系，物管公司只對交通及車輛秩序進行管理，而不構(gòu)成車輛保管關(guān)系。
對小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的管理屬于特約管理服務，如果雙方在物管委托合同中約定了車輛保管費，那么車輛丟失的，物業(yè)應承擔賠償責任;如果沒有約定但有證據(jù)證明物管公司疏于管理，未盡起碼的安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛丟失有重大過失的，物管公司也應承擔賠償責任;物業(yè)社區(qū)微信：如果物管公司履行了正常的安全防范義務，沒有重大過失的，物管公司可以不承擔賠償責任。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。假如物管公司對停放車輛收取保管費，并接受了車輛的實際控制權(quán)的移交，就應按保管合同的規(guī)定承擔賠償責任。
案例三：
滴水結(jié)冰,職工在小區(qū)內(nèi)摔傷,物業(yè)公司是否應該承擔責任?
[案情]
2001年2月23日,上海市某工廠職工李某早晨去工廠上班,因連續(xù)的天氣寒冷二樓臺階出現(xiàn)結(jié)冰,李某走上臺階時滑倒摔傷。李某認為物業(yè)公司未盡到維修保養(yǎng)責任，沒有及時處理臺階結(jié)冰問題，應該對其滑倒摔傷負有賠償責任，物業(yè)管理公司認為李某自己走路不小心而摔倒，責任應該由自己承擔，不同意賠償。李某向法院提起訴訟。
[分析]
李某對自己的滑倒受傷主觀上有過錯，應負有一定責任。李某在白天行走，應當發(fā)現(xiàn)臺階上有接冰，并應當預見到有滑倒的危險，在走路時因自己不小心而摔倒，主觀上顯然有過錯。而被告物業(yè)公司負有對物業(yè)進行養(yǎng)護、保障物業(yè)使用方便、安全的義務，在出現(xiàn)結(jié)冰天氣時應當及時清理小區(qū)范圍內(nèi)的結(jié)冰。物業(yè)社區(qū)微信：《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定了物業(yè)管理公司未履行合同約定義務時應當承擔賠償責任。物業(yè)管理公司和李某對傷害的發(fā)生都有過錯，構(gòu)成民法理論上的“混合過失”《民法通則》第131條規(guī)定：“受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任。”
[法院判決]
上海市人民法院作出一審判決：物業(yè)管理公司對李某滑倒摔傷應承擔相應的賠償責任，需支付李某由于滴水結(jié)冰摔倒受傷醫(yī)療費中的`60% 即800元人民幣。
[啟示]
物業(yè)管理日常工作當中的每一個細節(jié)都不容忽視，很明顯該案例是由于物業(yè)管理公司對滴水結(jié)冰可能造成損害事故情況的忽略而造成的，因此物業(yè)公司在對小區(qū)的日常管理當中應該制定嚴格的環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)程，(比如，清潔制度建設、清潔員崗位職責制、清潔衛(wèi)生檢查制度、清潔衛(wèi)生操作規(guī)程等)，此外，清潔衛(wèi)生管理是一項日常性的長期工作，所以還應加強對清潔員工素質(zhì)、環(huán)保意識的培訓。以盡量避免此類事故的發(fā)生。
案例四：
護衛(wèi)員為業(yè)主開道閘反被業(yè)主投訴!
【案例】 葉先生是小區(qū)的常住戶，護衛(wèi)員都很熟悉，李先生是一個月才來住四、五天的，有的護衛(wèi)員對他不熟悉，但都是某別墅小區(qū)的業(yè)主，很巧的是有一天下午回家下著雨，且雨下的比較大，葉先生的車在前面，李先生的車在后面，大門口值班的護衛(wèi)員一看是葉先生開車回來了，又下著雨就把道閘杠開上去了(業(yè)主應該是要憑業(yè)主住戶卡刷卡出入)，車剛一過又把道閘杠放下來了，剛好攔住李先生的車。當時正下著雨，李先生打開車窗刷卡就進去了，什么也沒說，一到家就打電話到管理處投訴：別的`業(yè)主進小區(qū)有卡也不用刷，護衛(wèi)員一看到人就把大門開了，我也是你們小區(qū)的業(yè)主，同樣發(fā)幾百萬買的別墅，沒有天天回來就低人一等了嗎?
【處理】 首先承諾遇到類似的天氣，值班護衛(wèi)員就站在卡機旁替業(yè)主刷卡出入 李先生今天發(fā)生這樣的事情我代表管理處全體員工向閣下道歉。是因為值班員對小區(qū)的全體業(yè)主不是都很熟悉，而導致今天的事情發(fā)生，并不是閣下沒有天天回來就低人一等了，而是我護衛(wèi)隊長對隊員培訓不到的不可推卸責任，平常我們都是憑業(yè)主住戶卡業(yè)主自行刷卡出入小區(qū)的，因為今天的天氣比較特殊下著大雨，護衛(wèi)員也是本著方便業(yè)主的心意出發(fā)的，希望業(yè)主閣下能給予理解。我向閣下承諾，凡以后遇到類似的天氣，值班護衛(wèi)員就站在卡機旁替業(yè)主刷卡出入。
其次，多從自身找缺點和不足 從今天這件事可以看出主要是：一是我們護衛(wèi)員對小區(qū)全體業(yè)主的熟悉程度還不夠，這是平常對護衛(wèi)員的培訓不到位，要求護衛(wèi)員對小區(qū)業(yè)主的熟悉程度不嚴而導致;二是我自身作為護衛(wèi)隊的隊長對下雨天業(yè)主出入小區(qū)刷卡沒有考慮到細節(jié)，對崗位實際操作的引導不夠。在這方面管理處會加強護衛(wèi)員對小區(qū)業(yè)熟悉度的培訓和崗位實際操作的引導。 其三是感謝 李先生感謝您的這次投訴，再一次給了我們?yōu)殚w下服務表現(xiàn)的機會。
案例五：
裝修工人未帶出入證遭護衛(wèi)毆打
昨天下午，在鐵營醫(yī)院放射室外，記者見到了三位被打的裝修工。裝修工江志義說，三人都是久新裝飾公司的工人，這些天都在政馨家園做裝修。當時三人在小區(qū)外吃過午飯后準備進去，但是被護衛(wèi)阻攔要求檢查出入證，此時只有江炳爐一人帶有出入證，護衛(wèi)便不同意另兩人進入，“一護衛(wèi)開口罵人”，江炳爐回了一句后，六七名護衛(wèi)沖出對三人拳打腳踢，其中一護衛(wèi)還拿有“1米來長、熒光燈管粗”的鐵管“猛砸”。
三人中，朱寶峰的傷勢最重，右臉頰腫起了一塊。鐵營醫(yī)院出具的診斷證明表明，他的頸部、面部、腹壁、右上肢、眼部、鼻部多處軟組織挫擦傷。朱寶峰當時被四名護衛(wèi)圍攻，“鐵管、拳頭、腳，都動了，還有人揪頭發(fā)”。 江志義說，大家在政馨家園做了近一個月，“從來沒有檢查出入證，這是第一次”。 政馨家園一呂姓業(yè)主曾在現(xiàn)場對雙方予以勸解，他說，當時護衛(wèi)很兇，鐵管都打折了，還追出去五六十米打人。
呂先生的夫人稱，親眼目睹過好幾次護衛(wèi)與裝修工人的打架。 護衛(wèi)被罵后才動的手 政馨家園一護衛(wèi)告訴記者，當時原本是讓帶證的工人上去，把另兩人的出入證帶下來接上去，但是“他們不肯，還罵人”。該護衛(wèi)說，因為對方罵人，所以護衛(wèi)才動的手。記者問，誰先動的手?護衛(wèi)說，“的確是我們先動的手，但是他們先罵人也不對”。
進展物業(yè)賠禮又賠錢 政馨家園物業(yè)部一秦姓工作人員稱，自己對整個事件不是特別了解，但是有規(guī)定裝修工必須持證進出，同時他表示，無論如何，“打人總是不對”，他表示，安保負責人正在協(xié)助警方調(diào)查，“回來后一定會批評護衛(wèi)的`”。 三工人的工長徐洪志說，按規(guī)定工人們出入的確要帶出入證，但是“有什么問題可以好好說，可以和裝修公司、和業(yè)主交涉，但是不能動手打人啊!” 昨天下午4時15分，記者在東鐵匠營派出所采訪時，政馨家園的兩位物業(yè)負責人正在派出所接受調(diào)查，處理此事的民警吳先生稱，是否立案及如何定性還要看傷情報告。在醫(yī)院檢查時，物業(yè)方面沒有人員出面。晚8時許，記者與徐洪志聯(lián)系時被告知，其正在與物業(yè)方面協(xié)商醫(yī)療費用問題。昨晚8時40分，徐洪志聯(lián)系記者稱，在警方協(xié)調(diào)下此事已解決，物業(yè)公司負責人道歉，并支付了幾人的醫(yī)藥費。
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