小區(qū)物業(yè)管理辦法精華（3篇）
小區(qū)物業(yè)管理辦法1
第一條為了加強城市住宅小區(qū)的管理，提高住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，根據國家、省有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條凡本市市區(qū)的新建住宅小區(qū)必須根據本辦法實行物業(yè)管理。本辦法實施前已經驗收交付使用的住宅小區(qū)應當依照本辦法積極創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設而形成的建筑面積在2萬平方米以上的居住區(qū)域。
本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內的各類房屋和附屬配套設施進行的維修、養(yǎng)護，對小區(qū)內的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路等實行的統(tǒng)一管理以及對房屋產權人、使用人提供的綜合性服務。
第四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理實行民主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的管理模式。
第五條市房地產管理局是住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責是：
（一）宣傳貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章和政策；
�。ǘ﹨⑴c新建住宅小區(qū)開發(fā)建設方案的論證和竣工驗收；
�。ㄈ┴撠煂ξ飿I(yè)管理企業(yè)的資質審查、核發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》和對物業(yè)管理人員的培訓；
�。ㄋ模﹨⑴c住宅小區(qū)管理委員會的組建工作；
�。ㄎ澹⿲ψ≌^(qū)物業(yè)管理工作進行組織協(xié)調、業(yè)務指導和檢查評比；
（六）制定住宅小區(qū)管理制度和管理標準；
�。ㄆ撸┴撠熥≌^(qū)物業(yè)管理專項資金的征收、管理和使用；
�。ò耍┎樘庍`反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章的行為；
物業(yè)管理的日常工作由物業(yè)管理辦公室負責。
市城建、土地、環(huán)保、公安、衛(wèi)生、民政、郵電、電業(yè)等部門及住宅小區(qū)所在區(qū)人民政府應按職責分工配合做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第六條住宅小區(qū)內的房屋產權人和使用人均有參與和監(jiān)督物業(yè)管理的權利，并有遵守本辦法和各項規(guī)章制度的義務。
第二章住宅小區(qū)管理委員會
第七條住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱為管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內的房屋產權人和使用人的合法權益，進行物業(yè)管理的民主自治組織。
第八條住宅小區(qū)交付使用后，在入住率達到60％以上時，物業(yè)管理行政主管部門應會同小區(qū)所在地街道辦事處、開發(fā)建設單位召集產權人和使用人大會，選舉產生管委會。
第九條管委會按下列規(guī)定組成：
�。ㄒ唬┕芪瘯蓡T一般由5人至15人組成，分別由房屋產權人、使用人和派出所、居委會等有關方面的人員擔任，其中房屋產權人和使用人在管委會委員中的比例不得低于60％；
（二）管委會委員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定工作能力的人擔任；
（三）管委會設主任一名、副主任若干名，由物業(yè)管理行政主管部門與小區(qū)所在地街道辦事處、產權單位在管委會委員中協(xié)商提名，由管委會全體委員選舉產生；
�。ㄋ模┕芪瘯O執(zhí)行秘書1至2名，負責處理管委會日常事務；
�。ㄎ澹┲魅魏蛨�(zhí)行秘書為專職，可享受適當補貼，其它委員為義務兼職；
�。┕芪瘯繉萌纹谌�，委員可以連選連任。
第十條管委會享有下列權利：
�。ㄒ唬┲贫ü芪瘯鲁�、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；
�。ǘQ定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；
�。ㄈ⿲ξ飿I(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；
�。ㄋ模⿲徸h物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務的重大措施。
第十一條管委會履行下列義務；
�。ㄒ唬┚S護小區(qū)內房屋產權人和使用人的合法權益并接受其監(jiān)督；
�。ǘ﹨f(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；
�。ㄈ┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導；
�。ㄋ模┙M織召開住宅小區(qū)的房屋產權人和使用人大會，每年向大會報告一次工作。
第十二條管委會決定問題采取少數服從多數的原則。
第三章物業(yè)管理公司
第十三條物業(yè)管理公司是指從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的綜合服務性企業(yè)，享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十四條開辦物業(yè)管理公司必須具備下列條件：
（一）擁有或受委托管理建筑面積2萬平方米以上房屋及附屬配套設施；
（二）有20萬元以上的注冊資金；
（三）有符合規(guī)定的公司管理章程；
�。ㄋ模┯泄潭ǖ霓k公場所；
�。ㄎ澹┯泄芾頇C構和同經營管理規(guī)模相適應的各類管理人員、技術人員；
第十五條申辦物業(yè)管理公司必須提供下列資料：
�。ㄒ唬┥暾垐蟾�；
�。ǘ┓ǘù砣说纳矸葑C明（私營企業(yè)業(yè)主身份證明）；
（三）管理章程；
�。ㄋ模炠Y證明；
�。ㄎ澹┺k公場所證明；
�。⿲I(yè)技術管理人員資格證明；
�。ㄆ撸┲型夂腺Y企業(yè)，還須提供項目議定書、合同的副本及中方投資審批機關的批準文件；外商獨資企業(yè)，須委托本市具有對外咨詢資質的機構辦理申請報批事項；
�。ò耍┧綘I企業(yè)，還需提供雇員名冊；
�。ň牛┢渌嘘P文件、資料。
第十六條凡申辦成立物業(yè)管理公司的單位或個人必須經物業(yè)管理行政主管部門資質審查，合格后領取《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》，到工商行政管理部門登記注冊，取得營業(yè)執(zhí)照后方可從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》實行年審制度。
第十七條物業(yè)管理公司發(fā)生合并、分立的，應在合并、分立后30日內到物業(yè)管理行政主管部門重新辦理資質認定。
物業(yè)管理公司破產或因其它原因終止業(yè)務時，應當到審批機關注銷《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。
物業(yè)管理公司變更法人代表、單位名稱、辦公地址等情況，均應在變更之日起30日內向審批機關辦理變更登記。
第十八條物業(yè)管理公司取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》后，一年內未從事物業(yè)管理業(yè)務的，由審批部門吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》，并提請工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照。
第十九條本辦法前，未經審批部門審核批準的物業(yè)管理公司，應當自本辦法之日起三個月內補辦經營資質審批手續(xù)。
第二十條物業(yè)管理公司的管理人員，須經物業(yè)管理行政主管部門培訓合格后方可上崗工作。
第二十一條物業(yè)管理公司應根據與管委會簽定的.物業(yè)管理委托合同，實施對住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理委托合同應包括下列內容：
（一）委托管理項目；
�。ǘ┪泄芾順藴�；
�。ㄈ┪泄芾頇嘞�；
（四）委托管理期限；
�。ㄎ澹┪泄芾碣M用；
�。┻`約責任；
�。ㄆ撸┢渌鼨嗬土x務條款；
物業(yè)管理委托合同須報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十二條新建住宅小區(qū)在工程開工后，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理公司，對該住宅小區(qū)進行前期管理。
管委會成立后，應按本辦法選聘物業(yè)管理公司對該住宅小區(qū)物業(yè)進行管理。承擔前期物業(yè)管理的公司在同等條件下，可優(yōu)先受聘。
第二十三條物業(yè)管理公司的管理范圍包括下列內容：
（一）房屋及其附屬設施的維修、養(yǎng)護；
�。ǘ┫馈㈦娞�、機電設備、自行車棚、停車場、綠化地、道路等共用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；
�。ㄈ┉h(huán)境衛(wèi)生；
�。ㄋ模┕仓刃颉踩Ｐl(wèi)；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理行政主管部門規(guī)定的和行業(yè)管理部門委托的其它管理項目。
第二十四條物業(yè)管理公司享有下列權利：
（一）根據有關法規(guī)和規(guī)章，結合實際情況，制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；
�。ǘ┲浦惯`反住宅小區(qū)物業(yè)管理有關規(guī)定的行為；
�。ㄈ┻x聘專營企業(yè)承擔專項經營業(yè)務；
�。ㄋ模┮罁芾砦泻贤陀嘘P規(guī)定收取管理費用；
�。ㄎ澹┛梢詫嵭卸喾N經營、以其收益補充小區(qū)物業(yè)管理經費。
第二十五條物業(yè)管理公司應履行下列義務：
（一）依據物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。
�。ǘ┞男形飿I(yè)管理合同，依法經營；
�。ㄈ┙邮芄芪瘯头课莓a權人、使用人的監(jiān)督；
（四）重大的管理措施應當提交管委會審議；
（五）接受物業(yè)管理行政主管部門，有關行業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府監(jiān)督、指導。
第二十六條物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理，未達到委托管理合同規(guī)定標準或違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。
第四章住宅小區(qū)的使用與維護
第二十七條新建住宅小區(qū)在管理移交時，開發(fā)建設單位必須向住宅小區(qū)管委會提供以下檔案資料：
�。ㄒ唬┳≌^(qū)的規(guī)劃圖；
�。ǘ┕こ炭⒐た偲矫鎴D；
�。ㄈ﹩误w建筑、結構、設備竣工圖；
�。ㄋ模┑叵鹿芫W竣工圖；
�。ㄎ澹┓课菔┕D；
（六）工程質量檢查合格證；
（七）房屋產權明細表；
（八）其它有關必要的資料。
已建住宅小區(qū)在管理移交時，接管的物業(yè)管理公司，要通過物業(yè)管理行政主管部門指定的房屋鑒定部門，對接管的物業(yè)進行鑒定，做為保持房屋完好率的考核依據。
第二十八條房屋產權人和使用人對房屋的使用應遵守下列規(guī)定：
（一）未經市政府有關部門批準，不得擅自改變房屋、配套設施的結構、外觀和用途，毀損設施、設備、危及房屋安全；
�。ǘ┎坏盟酱顏y建，隨意占用房屋共用部位；
�。ㄈ┎坏美梅课輳氖挛：怖�、侵害他人正當權益的活動；
�。ㄋ模┺D讓、出租房屋的、須到物業(yè)管理公司備案；
�。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ�(guī)禁止的其他行為。
第二十九條房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：
�。ㄒ唬┦覂炔糠钟僧a權人負責維修；
�。ǘ┓课莸谋倔w公用部分，由物業(yè)管理公司定期組織維修和養(yǎng)護，費用從住宅維修基金中支付。
第三十條住宅小區(qū)的公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)由物業(yè)管理公司按小區(qū)物業(yè)管理標準和規(guī)定實施統(tǒng)一管理，費用從物業(yè)管理服務費中支付。
第三十一條住宅小區(qū)的道路、路燈、停車場、自行車棚、溝渠池、井、連廊等公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、維修和養(yǎng)護，費用在管理專項基金中列支。
第三十二條凡房屋及附屬設備有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全和公共安全的，按規(guī)定應由產權人修繕的，產權人應及時修繕，拒不進行修繕的，由管委會指定物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由產權人承擔。
第三十三條在住宅小區(qū)內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
�。ǘ┱加玫缆�、停車場、自行車棚等公用設施；
�。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
�。ㄋ模﹣y搭、亂貼、亂掛等；
�。ㄎ澹⿹p毀、涂畫園林藝術雕刻；
�。┚郾娦[；
（七）隨意停放車輛和亂鳴嗽叭；
�。ò耍┌l(fā)出超標準噪音；
（九）排放有毒有害物質；
�。ㄊ┓伞⒎ㄒ�(guī)和市政府規(guī)定禁止的其它行為。
第五章物業(yè)管理經費及其使用
第三十四條住宅小區(qū)的物業(yè)管理，本著以區(qū)養(yǎng)區(qū)的原則，其管理經費主要來源于開發(fā)建設單位和房屋產權人、使用人。
第三十五條新建住宅小區(qū)、單體棟號的開發(fā)建設單位，在拆遷前按建設總投資2％的比例提取物業(yè)管理專項基金用于住宅小區(qū)公用設施的更新、改造、維修和購買管理、商業(yè)用房。
第三十六條管理專項基金由物業(yè)管理行政主管部門設專帳代管，列入財政預算外資金管理，�？顚Ｓ�，接受市財政、審計部門的監(jiān)督。
第三十七條開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時應以成本價按建筑總面積0.4％的比例為小區(qū)提供管理、商業(yè)用房。該管理、商業(yè)用房產權屬管委會，由管委會按民宅租金標準租給物業(yè)管理公司使用。任何單位和個人不得擅自改變其用途。
第三十八條本辦法前已建成并移交的缺少配套設施的住宅小區(qū)，其補建所需資金由原開發(fā)建設單位負擔，不足部分由政府在城市建設維護費和小區(qū)網點費中調劑解決。
第三十九條房屋產權人和使用人應按規(guī)定交納住宅維修基金，住宅維修基金標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。
第四十條房屋產權人和使用人還應根據物業(yè)管理公司提供的公共性服務項目，按規(guī)定交納各項公共性服務費。
公共性服務費標準由物業(yè)管理行政主管部門會同物價部門另行確定。
物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內為產權人和使用人提供的專項服務和特約服務，可以收取專項服務費和特約服務費。專項服務費和特約服務費物價部門有統(tǒng)一收費標準的，統(tǒng)一標準，沒有統(tǒng)一標準的，由服務者和使用者協(xié)商定價。
第四十一條物業(yè)管理公司須按季向物業(yè)管理行政主管部門報送財務報表，同時抄送管委會。管委會應每季向房屋產權人、使用人公布一次。
第六章獎勵與處罰
第四十二條住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應按照《全國文明住宅小區(qū)標準》、《全國文明住宅小區(qū)達標評比辦法》定期進行檢查評比，對評為市、省、部級的文明住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。
第四十三條違反本辦法的，由物業(yè)管理行政主管部門或會同有關部門按下列規(guī)定予以處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
�。ㄒ唬┻`反第十六條規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的，沒收其非法收入，并處以非法收入1倍至5倍罰款；對不辦理年審的，吊銷其《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。
（二）違反第十七條規(guī)定的，責令限期改正，并處以500元至1500元的罰款。
�。ㄈ┻`反第二十條規(guī)定的，責令限期改正，情節(jié)嚴重的，取消其《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。
�。ㄋ模┻`反第二十五條規(guī)定，物業(yè)管理公司管理不善，造成居民小區(qū)環(huán)境惡化、秩序混亂的，責令限期改正，賠償損失，并處以1000元至20xx元罰款。
（五）違反第二十八條規(guī)定的，由物業(yè)管理公司予以制止，批評教育，責令其恢復原狀。
（六）違反第三十三條規(guī)定的，管委會和物業(yè)管理公司除有權制止、批評教育外，還可提請有關部門依法予以處罰。
�。ㄆ撸┻`反第三十五條，第三十七條規(guī)定的，責令限期改正，在規(guī)定期限內仍不履行的，不予辦理房屋確權、交易、鑒證及下期房屋的拆遷手續(xù)。
�。ò耍┻`反第三十九條、第四十條第一款，產權人、使用人不按規(guī)定交納各項費用的，物業(yè)管理公司可要求其限期交納，連續(xù)六個月以上拒交應交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院提起訴訟。
�。ň牛┻`反第四十一條規(guī)定，管委會沒按時向房屋產權人、使用人公布物業(yè)管理公司的財務收支狀況的，給予警告，造成住宅小區(qū)利益嚴重損害的，物業(yè)管理行政主管部門應提請房屋產權人、使用人大會，撤換其主要負責人及直接責任者。物業(yè)管理公司未按時報送財務報表的，責令其改正，并處以500元至1500元的罰款。
第四十四條對于干擾、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、管委會和物業(yè)管理公司的工作人員執(zhí)行職務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第四十五條當事人對行政處罰不服的，可在接到處罰決定之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請復議，對復議決定不服的，可在接到復議決定書十五日內向人民法院起訴，逾期不申請復議、不起訴、又不履行處罰決定的，由處罰機關申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章附則
第四十六條縣（市）住宅小區(qū)的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。
小區(qū)物業(yè)管理辦法2
第一條為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內經統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產權人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務合同對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務。
第四條市房產管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的實施。區(qū)城區(qū)建設市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理實施管理和監(jiān)督。
建設、規(guī)劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實施監(jiān)督、檢查。
市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發(fā)工，對住宅小區(qū)其產權范圍內的物業(yè)實施維修、管理。
第五條新建的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)和機關、全事業(yè)單位生活區(qū)，應按照統(tǒng)一部署逐步實行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門確定。
住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)�；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導相結合的原則。
住宅小區(qū)物業(yè)管理應遵循科學管理、財務公開、民主監(jiān)督的原則。
第六條業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權利和義務。
第七條物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內書面答復投訴人。
第八條投訴內容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。
第二章物業(yè)管理機構
第九條轄區(qū)人民政府應自新建住宅小區(qū)入住率達到百分之三十之日起二個月內，組織街道辦事處、居委會、開發(fā)建設單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會。
第十條新建住宅小區(qū)管委會成立之前，開發(fā)建設單位應自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理；
自管委會成立之日起一個月內，開發(fā)建設單位應向管委會移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖和其他必要的資料。
住宅小區(qū)內按照規(guī)劃建設的公用配套設施和商業(yè)及管理用房，經市建設行政管理部門組織有關部門綜合驗收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應按照市人民政府有關規(guī)定移交管委會和有關部門管理、使用和維護。
開發(fā)建設單位應按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業(yè)管理用房。
第十一條管委會由街道辦事處、居委會干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。
管委會根據工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負責管委會日常工作。
第十二條管委會應自組成之日起十日內，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：
�。ㄒ唬┑怯浬暾垥�
�。ǘ┙M成人員名單；
�。ㄈ┱鲁�。
市物業(yè)管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內，對符合登記條件的，辦結登記手續(xù)；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，并提出改進意見，責令重新申請登記。
管委會自登記之日起成立。
本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施后二個月內辦理登記手續(xù)。
第十三條管委會必須在物業(yè)管理行政主管部門指導下維護業(yè)主、使用人的合法權益，并履行下例職責：
�。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主、使用人會議，報告物為管理工作情況；
�。ǘ┲贫ü芪瘯鲁毯蜆I(yè)主公約；
�。ㄈ┻x聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同；
�。ㄋ模┍O(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經業(yè)主、合作使用人會議審議通過的物業(yè)管理年度計劃和財務預決算的情況；
�。ㄎ澹┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，責成物業(yè)管理企業(yè)改進物業(yè)管理服務工作；
�。┍O(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內物業(yè)使用及物業(yè)管理服務費用收支情況；
�。ㄆ撸⿲徸h和決定物業(yè)管理的其他事項。
第十四條管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數委員參加，作出決定應當經全體委員過半數通過，管委會組成人員無正當理由連續(xù)三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，管委會應及時罷免其職務。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內從事與物業(yè)管理有關的經營活動。
第十五條業(yè)主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會的決定，對住宅小區(qū)內全體業(yè)主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權的物業(yè)管理企業(yè)責令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經濟處罰。
第十六條同一住宅小區(qū)應委托同一物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經市物業(yè)管理行政主管部門資質審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務業(yè)務。
第十七條開發(fā)建設單位或管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務，應與之簽訂物業(yè)管理服務合同，載明下列主要內容：
�。ㄒ唬╇p方當事人的名稱、住所；
（二）服務的范圍、項目；
�。ㄈ┓⻊盏囊蠛蜆藴剩�
�。ㄋ模┵M用；
�。ㄎ澹┢谙蓿�
�。┻`約責任及糾紛處理方式；
�。ㄆ撸┖贤K止或者解除的約定；
�。ò耍┊斒氯说臋嗬c義務以及其他事項。
物業(yè)管理企業(yè)應自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起十日內，持物業(yè)管理企業(yè)資質評書、物業(yè)管理服務合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。
第十八條物業(yè)管理服務合同終止或者解除十日內，物業(yè)管理企業(yè)應當向管委會移交下列財財物和資料：
（一）結余的物業(yè)管理收入；
（二）全部物業(yè)要案次料和有關的財務帳冊；
�。ㄈ┮蛭飿I(yè)管理需要占用的公用配套設施、房屋和其他財物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會應委托審計機構對牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財務進行審計并書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理服務時，行使下列職責：
�。ㄒ唬⿲κ芪泄芾淼奈飿I(yè)進行維護和管理，承擔住宅小區(qū)內的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務工作；
（二）按照規(guī)定項目、標準向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用；
�。ㄈ﹦褡韬腕翐p害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的`規(guī)定予以經濟處罰；
（四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；
（五）接受物業(yè)管理行政主管部門及有關部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督；
�。┘m正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時移交有關行政主管部門處理；
�。ㄆ撸┡浜辖值擂k事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關工作。
第三章物業(yè)的使用
第二十條業(yè)主、使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
第二十一條業(yè)主、使用人對房屋自用部位及設備進行使用、裝修時，不得改變房屋結構、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內外墻、梁、柱等承重結構，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設備。
第二十二條業(yè)主、使用人維護住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護園林綠化設施。禁止下列行為：
�。ㄒ唬﹣y倒、亂堆垃圾、雜物；
�。ǘ╋曫B(yǎng)家禽、家畜；
�。ㄈ┰谕ピ�、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構筑物；
�。ㄋ模┰诮ㄖ�、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
�。ㄎ澹﹣y設攤點；
�。┣终季G地，毀壞綠化設施、花草樹木；
�。ㄆ撸┐娣乓兹肌⒁妆�、劇毒、放射性物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。
對違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經濟處罰。
第二十三條管委會、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內按照規(guī)劃配套建設的公用配套設施、設備和場地的使用性質或挪作他用。
第二十四條有關單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀；損壞地上附著物、設備、綠化設施和花草樹木的，應負責賠償。
第二十五條進入住宅小區(qū)的車輛應停放在設有停車標志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。
第二十六條業(yè)主轉讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區(qū)的有關規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉讓或出租后，應書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。
第二十七條物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關單位或個人提供方便物業(yè)維修、使用的專項、物約服務項目。
第四章物業(yè)維修養(yǎng)護的責任
第二十八條房屋自用部位、設備的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責并承擔相關費用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設備維修、養(yǎng)護責任及費用等事項。
第二十九條房屋共同部位、設備由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護。
第三十條住宅小區(qū)內由管委會負責管理的公用設施，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護。
第三十一條下列事項由物業(yè)管理企業(yè)負責組織實施：
�。ㄒ唬┕矆鏊ú輼淠镜男藜簦a植，澆水，滅蟲等綠化工作；
�。ǘ┑缆罚瑯堑�，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運；
（三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；
�。ㄋ模┍０补ぷ鳌�
第三十二條物業(yè)管理企業(yè)應當按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準實施物業(yè)管理，保持房屋和公用設施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達到下列要求：
�。ㄒ唬┌凑找�(guī)定的技術標準和規(guī)范以及物業(yè)管理服務年度計劃實施管理服務；
�。ǘ┌凑瘴飿I(yè)管理服務合同，將房屋共用部位、設備和公用設施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業(yè)主，使用人；
（三）經常對住宅小區(qū)進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設備和公用設施進行檢查、養(yǎng)護；
（四）發(fā)現房屋共用部們、共用設備或者共用設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；
�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時，即時進行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）每季度向管委會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善物業(yè)管理服務工作；
�。ň牛⿲`反本辦法或業(yè)主公約的行為進行勸阻，制止，并向管委會和有關行政機關報告；
�。ㄊ┌凑瘴飿I(yè)管理服務合同的約定，做好管理委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。因管理、維修養(yǎng)護不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。
第三十三條住宅小區(qū)內的公用配套設施，按下列規(guī)定實施管理維護：
�。ㄒ唬┕┧O施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負責，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負責；
�。ǘ┕╇娫O施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業(yè)管理企業(yè)負責；
（三）道路、路燈、排水設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責；
�。ㄋ模┕�、供熱、通信、有線電視設施，由有關專業(yè)管理單位負責；
�。ㄎ澹├D運由環(huán)衛(wèi)部門負責。
第三十四條房屋共用部位、設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。
第三十五條物業(yè)出現嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第五章物業(yè)管理服務費用
第三十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費用的來源包括：
（一）公用設施專用基金；
（二）住宅維修費；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理服務費；
（四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務設施經營收入；
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第三十七條物業(yè)管理服務費用應主要用于下列支出：
�。ㄒ唬┕迷O施的管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費等）；
�。ǘ┕灿迷O施、設備維修、養(yǎng)護費用；
（三）管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；
（四）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務費用；
（五）法定稅費；
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小區(qū)物業(yè)管理辦法3
根據《國家計委、建設部關于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法〉的通知》（計價費〔1996〕266號）和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號），結合《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標準（試行）》（京價（房）字〔1996〕第157號）試行一年來的情況，現將《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。
附：北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法
第一條根據《國家計委、建設部關于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法〉的通知》（計價費〔1996〕266號）和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號），特制定本暫行辦法。
第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內經工商行政管理機關登記注冊、市房屋土地管理局資質審查合同的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。
物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產權人、使用人委托，對其居住小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內的居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。
第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準由市物價局會同市房屋土地管理局制定；并將根據物業(yè)管理費用的變化適時進行調整。各物業(yè)管理單位應按規(guī)定的標準執(zhí)行。
凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需要提供的特約服務收費項目，其收費標準，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產權人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。
第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》中的“產權人”指小區(qū)內擁有房屋產權的'單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應按有關規(guī)定負擔產權人交費項目。
物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應將所收房屋租金抵減物業(yè)管理服務收費標準中產權人交納的費用，不得重復收費。
普通住宅（甲類、乙類和一般住宅）與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設委員會辦公室的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六條一棟樓屬多家產權的，產權人應每年交付中修費；屬一家產權的，產權人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結算。
產權人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50％；產權人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結算。
物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應按每棟樓單獨設立帳戶，�？顚Ｓ�，不得挪用。
第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小區(qū)的，在有效期限內（兩年）其物業(yè)管理服務收費可在規(guī)定標準的基礎上上浮10％－25％，可調整的項目為：
（1）保潔費；
�。�2）保安費；
（3）小修費；
�。�4）公共設施維修費；
�。�5）管理費。
第八條居住小區(qū)內配套用房，屬公益性的（如學校、醫(yī)院等），產權人、使用人按本辦法的規(guī)定標準交費。屬經營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，參照本辦法規(guī)定的標準協(xié)商議定。
第九條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。
物業(yè)管理單位應當接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產權人、使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。
第十條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產權人、使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。
第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取費用的，其它部門和單位不得再行重復征收性質和內容相同的費用和項目。
對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格（收費標準）的項目，物業(yè)管理單位應按統(tǒng)一價格（收費標準）執(zhí)行或代收。
勞動部門收取的電梯檢驗費按市物價局京價（涉）字〔1989〕170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產權人交納。
環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價（房）字〔1997〕第186號文件規(guī)定，每戶每年21元由產權人交納。
第十二條本辦法規(guī)定的收費標準中不含營業(yè)稅。凡按國家有關規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可在本辦法規(guī)定的收費標準基礎上加應納稅金向產權人收取。
第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
對實行備案的收費項目，物價部門有權對項目設置不合理、標準過高的收費作出停止收費、降低標準的決定。
凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰：
（一）越權定價、擅自提高收費標準的；
�。ǘ┥米栽O立收費項目、亂收費用的；
（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；
（四）提供服務質價不符的；
�。ㄎ澹┲皇召M不服務或多收費少服務的；
�。┢渌粓�(zhí)行本規(guī)定的行為。
第十四條本辦法之前的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。
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