物業(yè)管理條例

物業(yè)管理條例1

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù) 《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 省人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的服務和監(jiān)督工作。

　　第四條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責;協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責召集，房地產(chǎn)行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位等參加。

　　第六條 縣級以上地方人民政府及有關(guān)部門應當將物業(yè)服務行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　第七條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營和服務，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益。

　　第二章 物業(yè)管理的區(qū)域及設施

　　第八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)建設單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備的管理與維護和社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條 建設單位在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，應當持房地產(chǎn)開發(fā)項目核準或者備案文件、土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起20日內(nèi)，按本條例第八條規(guī)定進行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置公示。

　　第十條 已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請。房地產(chǎn)行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會的意見，經(jīng)相應區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進行劃分，并在相應區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規(guī)范同時規(guī)劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條 新建住宅物業(yè)時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業(yè)服務用房的建筑面積�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房室號。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第十三條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應當按照國家、行業(yè)、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

　　第十四條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關(guān)技術(shù)標準和規(guī)范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利。

　　第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關(guān)管線按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設計，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費用依照有關(guān)工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關(guān)管線。

　　第十六條 本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位;決定無償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進行驗收，驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十七條 依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔相應義務。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

　　第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。

　　第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業(yè)主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設立一個業(yè)主大會。

　　第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設單位應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)申請設立業(yè)主大會。

　　符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出設立業(yè)主大會的書面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責組織相關(guān)部門、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關(guān)職責。

　　第二十二條 街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在收到報告之日起15日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。

　　第二十三條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條 業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(四)籌集和使用專項維修資金，并監(jiān)督實施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)程;

　　(六)法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項。

　　第二十五條 管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當享有的權(quán)利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規(guī)約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項。

　　第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應當在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主委員會應當將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十九條 業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權(quán)益;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(七)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第三十條 業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務合同;

　　(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業(yè)共有部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況;

　　(六)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

　　(七)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當要求其限期改選;逾期不改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主進行換屆選舉。

　　第三十二條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處 (鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)督下將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助收回。

　　業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

　　第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;

　　(二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定罷免其委員資格：

　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);

　　(二)索取收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益;

　　(三)利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免其物業(yè)服務費;

　　(四)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動;

　　(五)經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(六)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

　　第三十五條 經(jīng)業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費用于業(yè)主委員會開展工作：

　　(一)全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益;

　　(二)全體業(yè)主共同交納;

　　(三)業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

　　工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當妥善保管工作經(jīng)費，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十六條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但有下列情形之一的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：

　　(一)住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的';

　　(二)投標人少于3個的;

　　(三)法律、法規(guī)另有規(guī)定的。

　　第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現(xiàn)房銷售前，應當參照省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產(chǎn)行政主管部門提交下列材料：

　　(一)臨時管理規(guī)約樣本;

　　(二)通過招投標等法定方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的證明文件;

　　(三)前期物業(yè)服務合同;

　　(四)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

　　(五)房屋使用說明書。

　　第三十八條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等內(nèi)容。

　　物業(yè)買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。

　　第三十九條 新建住宅物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位在新建小區(qū)竣工驗收后，應當按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。

　　第四十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權(quán)利與義務。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設計審批文件不符或者有質(zhì)量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關(guān)規(guī)定處理。

　　第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主權(quán)屬等資料的移交手續(xù)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第五章 物業(yè)服務

　　第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務活動的相應資質(zhì)。從事物業(yè)服務的管理人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第四十五條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內(nèi)，向市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十六條 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　第四十七條 物業(yè)服務事項應當包含下列內(nèi)容：

　　(一)建筑物共有部位的維護和管理;

　　(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

　　(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護;

　　(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

　　(五)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的管理;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以就超出物業(yè)服務合同約定的服務與相關(guān)業(yè)主另行約定。

　　第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

　　第五十條 物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業(yè)服務和保障性住房物業(yè)服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務內(nèi)容和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)服務項目及其收費標準。

　　第五十一條 物業(yè)服務收費標準應當保持相對穩(wěn)定。有下列情形，需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并報經(jīng)業(yè)主大會同意：

　　(一)公共服務產(chǎn)品能耗價格調(diào)整的;

　　(二)業(yè)主要求物業(yè)服務內(nèi)容和物業(yè)服務等級變動的;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備維修養(yǎng)護費用調(diào)整的;

　　(四)其他政策性費用調(diào)整的。

　　物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。調(diào)整物業(yè)服務收費標準產(chǎn)生糾紛時，物業(yè)服務合同雙方當事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構(gòu)申請對調(diào)價幅度的合理性進行評審。

　　第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

　　建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位與業(yè)主另有約定的從其約定。

　　第五十三條 物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。

　　物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;

　　(二)移交物業(yè)服務期間形成的有關(guān)房屋及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務用房;

　　(四)分項清算預收、代收的有關(guān)費用;

　　(五)專項維修資金使用情況資料;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　第五十四條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務：

　　(一)合同期滿未續(xù)約的;

　　(二)依法、依約定解除合同的;

　　(三)法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以物業(yè)服務中的債權(quán)債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　第五十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定可以對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾怼�實行自行管理的全體業(yè)主應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

　　第五十六條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務活動的監(jiān)督和信用管理，指導物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同履行其義務，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。

　　公安、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設、工商、質(zhì)監(jiān)、城管執(zhí)法等部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導，接到有關(guān)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后，應當及時調(diào)查處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和各相關(guān)部門依法開展的各項工作。

　　第五十七條 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時，可以向街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))人民調(diào)解委員會申請調(diào)解。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物等行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為;

　　(四)擅自改變房屋、綠地使用性質(zhì)等行為;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物等行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)等;

　　(七)占用消防通道、封堵出入口通道等行為;

　　(八)超過規(guī)定標準排放噪聲或產(chǎn)生振動，影響居民生活的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。臨時占用、挖掘道路、場地的，應當在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第六十一條 業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按整體設計要求及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理。委托物業(yè)服務企業(yè)清理的，應當約定清理的費用。

　　第六十三條 業(yè)主出租房屋，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

　　第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定和特種設備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔特種設備使用單位職責。

　　電梯的日常維護保養(yǎng)單位，應當對其安全性能負責，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應當立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應急救援措施。

　　第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車。但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　屬于建設單位所有的車位、車庫出租(售)的，應當在15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示擬出租(售)車位、車庫的數(shù)量、相關(guān)證明文件和出租(售)價格及承租(購買)人條件等。

　　公安、消防、救護、環(huán)衛(wèi)、郵政等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收費。

　　第六十六條 業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經(jīng)營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費等。業(yè)主委員會應當定期公布經(jīng)營收益的收支情況。

　　業(yè)主大會決定利用共有部分進行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。

　　第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位提供產(chǎn)品服務的費用，業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔;物業(yè)服務企業(yè)使用的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔;部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同分擔。

　　供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照國家核準的價格、計量裝置的記錄和合同約定向產(chǎn)權(quán)分割后的最終用戶計收有關(guān)費用，用戶應當按照合同約定按時足額交納費用。

　　任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務企業(yè)提供無償服務。

　　第六十八條 物業(yè)保修期內(nèi)，因建設工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維護、維修、保養(yǎng)和管理責任，由業(yè)主共同承擔。共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。

　　第六十九條 住宅物業(yè)和住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和省的規(guī)定交存專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業(yè)經(jīng)營單位負責的除外。專項維修資金應當存入銀行專項維修資金專戶，按幢立賬、按戶核算。

　　未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)買受人。

　　業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第七十條 建設單位未按照本條例第二十一條規(guī)定報告申請成立業(yè)主大會前，住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，建設單位應當承擔物業(yè)維修責任，不得動用專項維修資金。

　　第七十一條 業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，發(fā)生下列情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主委員會先行組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報告，經(jīng)核準后其費用在專項維修資金中列支，事后應當向業(yè)主大會書面說明情況：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的;

　　(五)其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

　　房地產(chǎn)行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應當在3個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第七十二條 專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備發(fā)生故障或損壞時，專業(yè)經(jīng)營單位應當及時進行維修、養(yǎng)護、更新，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主應當予以配合。

　　專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔，物業(yè)服務企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　第七章 法律責任

　　第七十三條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第七十四條 建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按本條例第十二條規(guī)定配置或者擅自處分物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　(二)未按本條例第二十一條規(guī)定報告申請設立業(yè)主大會或者違反本條例第二十三條規(guī)定拒不承擔籌備組工作經(jīng)費和首次業(yè)主大會會議經(jīng)費的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上15萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第三十六條規(guī)定，未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處2萬元以上10萬元以下的罰款;

　　第七十五條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　　(一)違反本條例第四十四條規(guī)定從事與其資質(zhì)等級不相符合的物業(yè)服務活動或者以轉(zhuǎn)讓、出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的，責令限期改正，逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第四十九條規(guī)定未報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處1千元以上5千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第五十三條規(guī)定擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務，未履行相應告知和交接義務的，責令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以下的罰款;

　　(四)未按本條例第五十四條規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期退出;逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下的罰款。

　　第七十六條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第十五條、第十六條規(guī)定，無正當理由拒絕、拖延組織安裝施工或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　專業(yè)經(jīng)營單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護、更新等義務及承擔相關(guān)費用的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

　　第七十七條 房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附 則

　　第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務的，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務企業(yè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十九條 本條例自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理條例2

　　明確小區(qū)公共部位經(jīng)營所得應建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內(nèi)劃線停車位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需求。物業(yè)服務企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會自行管理的，應接受社居委的監(jiān)督。

　　將欠交物業(yè)費行為與個人信用掛鉤

　　據(jù)悉，目前很多小區(qū)的物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的'管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能。同時可在小區(qū)內(nèi)公示"老賴"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理條例3

　　一、貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針。按照“誰主管，誰負責”的原則，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切實到實處。

　　二、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)必須委托有組織的專業(yè)隊伍進行。

　　三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救，派人到路口接消防隊到達現(xiàn)場，同時組織自救，使用有效的消防器，把火災撲滅于萌芽狀態(tài)。

　　四、高層建筑周圍的消防車道不得堵塞和占用，樓梯、走道和安全出口等部位應當保持暢通，不得擅自封閉和堆放雜物，存放自行車。

　　五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。

　　六、遵守電器安全使用規(guī)定，不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲，確需加大用電負荷，必須向上級部門申請，經(jīng)批準后方可增容。

　　七、嚴禁用金屬構(gòu)件或其它金屬物體搭接作回路線，更不準將導線搭接在氣焊設備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險物品的管道或設備上。

　　八、高層建筑的室內(nèi)裝修材料，不得隨意降低耐火等級，用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料，必須是非燃或難燃材料，天花吊項內(nèi)部電線必須外套難燃管。

　　九、消防設施、器材嚴禁挪作他用，嚴禁損壞、丟失，如發(fā)現(xiàn)破爛或鼠害應立即報告。

　　十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤、破碎按鈕、警鈴，必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛，立即更換。

　　十一、消防通道燈必須完好，燈泡燒壞及時更換。

　　十二、消防箱前面及消防通道嚴禁堆放雜物。

　　十三、1211滅火器必須齊全完好，份量不夠或過期，必須加足、更換。

　　十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。

　　十五、電梯機房、發(fā)電機房要落實通風冷卻措施，油箱必須密封完好。

　　十六、每季度進行一次消防系統(tǒng)試驗：

　　(1)首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動控制狀態(tài)；

　　(2)試驗消防栓系統(tǒng)；

　　(3)試驗寫字樓自動噴淋系統(tǒng)；

　　(4)試驗寫字樓煙感報警系統(tǒng)。

　　十七、燒焊作業(yè)動火前必須實行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　(1)防火滅火措施不落實不動火；

　　(2)周圍的易燃雜物未清除不動火；

　　(3)附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施不動火；

　　(4)凡盛裝過油類等易燃液體的容器管道，未經(jīng)洗刷干凈，排除殘存的物質(zhì)不動火；

　　(5)凡盛裝過氣體受熱膨脹有爆炸危險的容器或管道不動火；

　　(6)凡存儲有易燃易爆物品的車間、倉庫和場所，未經(jīng)排除易燃易爆危險的'不準動火；

　　(7)在高空進行焊接或切割作業(yè)時，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動火；

　　(8)未經(jīng)配有相應滅火器材的不動火。

　　“四要”是指：

　　(1)動火時要有現(xiàn)場安全負責人；

　　(2)現(xiàn)場安全負責人和動火人員，必須經(jīng)常注意動火情況，發(fā)現(xiàn)有不安全苗頭時要立即停止動火；

　　(3)發(fā)生火災爆炸事故時要及時樸救；

　　(4)動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)定。

　　“一清”指動火人員和現(xiàn)場安全責任人在動火后，應徹底清理現(xiàn)場火種后才能離開現(xiàn)場。

　　十八、防火的基本辦法：

　　(1)控制可燃物；

　　(2)隔絕助燃物；

　　(3)消滅著火源。

　　十九、安裝、使用電氣設備時必須符合防火規(guī)定，臨時增加電氣設備，必須采取相應的措施，保證安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作規(guī)程，組織實施逐級防火責任制和崗位防火責任制。

　　二十一、發(fā)生火災時，起火單位要迅速組織力量，撲救火災，搶救生命和物資，并派人接應消防車。任何單位或個人都有義務支援滅火。

　　二十二、組織防火檢查，消除火災隱患，改善消防安全條件，完善消防設施。

　　二十三、管理人員應當堅守崗位，加強值班和檢查，確保安全。

物業(yè)管理條例4

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第五十七條違反本條例的.規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。

　　第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。

　　第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　�。ǘ�）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

　�。ㄈ�）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章附則

　　第七十條本條例自20xx年９月１日起施行。

物業(yè)管理條例5

　　認真執(zhí)行業(yè)主會議事規(guī)則，增強業(yè)主自律的自覺性。

　　自覺遵守業(yè)主公約，共同維護小區(qū)公共利益。

　　依法使用房屋，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。

　　人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務。

　　認真學習貫徹《物業(yè)管理條例》，依法規(guī)范物業(yè)管理服務行為。

　　路為國脈，法系民生

　　路暢平安行，人和國家興

　　今天不愛路，明天路難行

　　修路得民心，護路順民意

　　打造平安公路，構(gòu)建和諧社會

　　我以我心愛公路，我以我行護安全

　　噪公路建房屋，住得安全又舒服

　　公路受國家保護，公路要家愛護

　　保護公路是責任，愛護公路是美德

　　損壞公路要報告，私自逃逸受處罰

　　公路為生活提速，安全靠你我保護

　　護路是我的'職責，愛路是你的義務

　　路橋承重有限度，貨車裝載應知足

　　超限運輸猛于虎，毀路斷橋百姓苦

　　公路連接千萬家，暢潔綠美靠家

　　加強公路路政管理，創(chuàng)建和諧交通環(huán)境

　　愛路源于一點一滴，護路始于一舉一動

　　加強路網(wǎng)運行管理，服務公眾便捷出行

　　建養(yǎng)并重，科技興路，依法管理，保障暢通

　　文明行掠腳下起步，愛路護掠你我做起

　　把我的愛心鋪在路上，把您的關(guān)心留在路上

　　提升養(yǎng)護管理水平，提高通行保障能力，提供優(yōu)質(zhì)出行服務

　　安全和暢通的法律保障

　　損壞、非法占用或非法利用公路、公路用地和公路附屬設施

物業(yè)管理條例6

　　物業(yè)爭端常見，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著人們權(quán)利意識增強，對物業(yè)服務的要求也越來越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進行有關(guān)設施設備日常維修養(yǎng)護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。

　　此外，物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營;強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動等。

　　開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬元

　　本來是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關(guān)部門批準后方可進行。

　　經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會約定。

　　公共區(qū)域設車位應2/3業(yè)主同意

　　現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的.內(nèi)外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業(yè)主權(quán)益，要不要將小區(qū)車位對外開放，是很多小區(qū)當下面臨的難題。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

　　在停車位設置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設置車位、車庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。

物業(yè)管理條例7

　　通過對《秦皇島市物業(yè)管理條例》的學習，有如下心得：

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權(quán)利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權(quán)利機構(gòu)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會討論和決定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費;還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閑置，給物業(yè)費的收取帶來困難。二是收費行為不規(guī)范。《條例》的頒布實施，使物業(yè)服務收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定�！稐l例》從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質(zhì)量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應的'物業(yè)管理服務。物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國家和秦皇島市物業(yè)服務收費管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定，隨著我市物業(yè)管理收費等級標準的出臺更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務收費行為。個別業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的行為，將受到業(yè)主委員會和法律的監(jiān)督。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理條例8

　　明確分期建設的項目可先期成立業(yè)委會

　　在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業(yè)主委員會作出了重要調(diào)整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權(quán)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權(quán)限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導規(guī)則》中明確。

　　提出小區(qū)"三位一體"綜合管理

　　現(xiàn)實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應是找物業(yè)公司。條例首次強調(diào)了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的.職責，是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質(zhì)監(jiān)、工商等行政部門根據(jù)各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權(quán)時找對"門路"。比如，根據(jù)《條例》第47條，在小區(qū)內(nèi)亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內(nèi)居民噪音等由公安部門負責監(jiān)督管理。

物業(yè)管理條例9

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，促進我省物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本實施辦法。

　　第二條 本實施辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

　　第三條 本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、運行、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷、價格欺詐等行為。

　　第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開以及收費項目、收費標準與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應原則。

　　第六條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省價格主管部門會同省房地產(chǎn)行政主管部門負責制定全省物業(yè)服務收費的政策和原則 ;指導、協(xié)調(diào)全省物業(yè)服務收費管理工作。

　　設區(qū)市、縣(市)價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照價格管理權(quán)限負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費標準的制定和監(jiān)督管理工作。

　　第七條 物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)(別墅除外)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務合同以外服務的特約服務費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第八條 設區(qū)市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門會同同級價格主管部門負責制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務等級標準并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理。

　　第九條 實行政府指導價的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費，由設區(qū)市、縣(市)人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務收費標準，并向社會公布。各設區(qū)市、省直管縣、擴權(quán)縣(市)制定的物業(yè)服務收費標準及相關(guān)管理規(guī)定應及時向省級價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。其它縣(市)制定的物業(yè)服務收費標準及相關(guān)管理規(guī)定應及時向設區(qū)市價格和房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務收費等級基準價應根據(jù)社會平均成本變動情況適時調(diào)整，可建立與當?shù)厣鐣�平均工資水平聯(lián)動機制。

　　第十條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務等級標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責任等內(nèi)容。屬于政府指導價的物業(yè)服務收費標準不得突破當?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準價格及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務收費標準。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定并報當?shù)卣�府價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第十一條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第十二條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務收費管理，按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　住宅區(qū)的車輛停放服務包括提供場地、停車服務及車輛特約保管服務。停車服務費和規(guī)劃的停車場地占用費實行政府指導價，由當?shù)卣�府價格主管部門制定。車輛特約保管服務費實行市場調(diào)節(jié)價。已購買或租賃車位場地使用權(quán)的，合同約定使用期限內(nèi)不再收取場地占用費。業(yè)主共有的道路或者其他場地上的停車場地占用費需依法經(jīng)業(yè)主共同決定。

　　對進入物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。

　　第十三條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準(等級)、收費項目、收費標準等進行公示。

　　第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費用。包干制是由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔。酬金制是在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔。

　　實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

　　第十五條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出由人員費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位及共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的'其它費用組成。供水企業(yè)已接管物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)供水設施的，二次加壓運行費用不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　保修期內(nèi)應由建設單位履行保修職責而支出的維修費和應由住宅專項維修基金支出的維修和更新、改造費用不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　物業(yè)共用設施設備運行維護費可單獨制定。

　　第十六條 業(yè)主對房屋進行裝修時，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主收取裝修垃圾和渣土清運費，具體標準及管理辦法由當?shù)卣�府價格主管部門制定。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金(押金)、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。

　　第十七條 受業(yè)主或業(yè)主委員會委托實行小區(qū)出入證(卡)管理的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費，收費標準由當?shù)卣�府價格主管部門制定。未經(jīng)多數(shù)業(yè)主或業(yè)主委員會委托實行小區(qū)出入證(卡)管理的，不得收取出入證(卡)費。

　　第十八條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。

　　第十九條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)要求其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

　　第二十條 已竣工但尚未出售或者尚未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　第二十二條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第二十五條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，要加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、標準(等級)和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十六條 本實施辦法自20xx年9月1日起施行，有效期5年。原省物價局、建設廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》(冀價經(jīng)費【20xx】5號)同時廢止。

物業(yè)管理條例10

　　以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會運作

　　目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個，約占全市小區(qū)的1/3。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現(xiàn)"違規(guī)"行為，比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種"特權(quán)";業(yè)委會成員以學習的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員、業(yè)委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進行了逐一規(guī)定，具體細化了業(yè)主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

　　《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當前一些業(yè)主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問題。《條例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核作了明確規(guī)定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。

　　將物業(yè)服務企業(yè)建立誠信檔案寫進條例

　　業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費的同時，物業(yè)服務企業(yè)也要履行相當?shù)穆氊煛Ｊ紫取稐l例》31條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內(nèi)的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

　　其次，針對當前1000多個小區(qū)中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀，《條例》規(guī)范了物業(yè)服務企業(yè)誠信服務經(jīng)營，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范服務，也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的'法律依據(jù)。

　　今后，物業(yè)服務企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

　　提出小區(qū)停車位應合理租售

　　一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業(yè)管理的一大難題�！稐l例》明確了，"建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租"，并進一步強調(diào)，"車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫。"也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售。目前，無錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進一步細化操作程序。

　　將墻面滲水納入應急維修項目中

　　房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，用這筆錢，必須符合兩個"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實。

　　省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形�！稐l例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定，即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應實行物業(yè)管理，業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》也規(guī)定了應當參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對小區(qū)的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎。

物業(yè)管理條例11

　　為了維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，制定了《湖北省物業(yè)服務和管理條例》并將于20xx年10月1日實施，下面是詳細內(nèi)容。

　　湖北省人民代表大會常務委員會公告

　�。ǖ诙�〇〇號）

　　《湖北省物業(yè)服務和管理條例》已由湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議于20xx年7月28日通過，現(xiàn)予公布，自20xx年10月1日起施行。

　　湖北省人民代表大會常務委員會

　　20xx年7月28日

　　第一章總則

　　第一條為了維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務和監(jiān)督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務企業(yè)等形式，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務綜合協(xié)調(diào)機制和目標責任制，完善激勵政策和措施，促進物業(yè)服務發(fā)展與和諧社區(qū)建設。

　　第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

　�。ㄒ唬�對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理；

　�。ǘ�）對物業(yè)服務企業(yè)組織開展信用評價；

　�。ㄈ�）對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會進行業(yè)務指導、培訓和監(jiān)督管理；

　　（四）對物業(yè)的使用與維護進行監(jiān)督管理；

　�。ㄎ澹�對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務企業(yè)退出交接活動進行指導和監(jiān)督；

　�。�六）對物業(yè)保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進行監(jiān)督管理；

　　（七）建立、維護物業(yè)服務和管理電子信息平臺；

　　（八）處理物業(yè)服務活動中的投訴；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格等行政主管部門，按照各自職責共同做好物業(yè)服務監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在同級黨組織領(lǐng)導和民政部門指導監(jiān)督下，依法組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務糾紛；居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務有關(guān)的工作。

　　物業(yè)服務和管理應當納入基層精神文明建設的考核內(nèi)容。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立物業(yè)服務聯(lián)席會議制度。

　　聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

　　第七條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務水平。

　　第二章物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃與建設

　　第八條物業(yè)區(qū)域的劃分，應當遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審查項目規(guī)劃設計方案時，應當征求房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)區(qū)域劃分的意見。

　　第九條建設單位應當根據(jù)建設項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)區(qū)域。

　　物業(yè)配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)區(qū)域；規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。

　　第十條建設單位應當在取得房屋預售許可或者現(xiàn)房銷售前，向房產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)區(qū)域的備案申請。房產(chǎn)行政主管部門應當征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內(nèi)核定并予以答復。

　　建設單位應當在核定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)區(qū)域詳細分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設施設備的配置和建設標準，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業(yè)區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，由房產(chǎn)行政主管部門征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會以及相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)區(qū)域。

　　調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十二條新建住宅的，建設單位應當按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房：

　�。ㄒ唬┎坏陀诳偨ㄖ�面積千分之二，且最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）應當具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

　　物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　第十三條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在建設工程規(guī)劃許可過程中，應當對物業(yè)服務用房的設計指標進行審查。

　　房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋銷售許可時，應當對物業(yè)服務用房進行核查。

　　第十四條集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，由物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理，收益用于補充物業(yè)服務費。

　　第十五條新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

　　建設項目竣工驗收合格后，建設單位應當將物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

　　第十六條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)已投入使用的專業(yè)經(jīng)營設施設備尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，由業(yè)主大會決定是否移交。

　　決定移交的，房產(chǎn)行政主管部門應當組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標準和技術(shù)規(guī)范進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費用由建設單位承擔。

　　第十七條對配套設施設備不齊全的老舊住宅區(qū)，縣級以上人民政府應當制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應當在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)區(qū)域，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十八條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償?shù)确�律行為已�?jīng)合法占有該房屋的人，認定為物業(yè)服務關(guān)系中的業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務。委托應當以書面形式提交業(yè)主委員會。

　　第十九條一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)超過三百人的物業(yè)區(qū)域可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開物業(yè)區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議：

　�。ㄒ唬┙桓兜姆课輰Ｓ胁糠置娣e達到建筑物總面積百分之五十的；

　�。ǘ�）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔；老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔。

　　第二十一條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設單位應當書面報告房產(chǎn)行政主管部門；業(yè)主也可以向房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告；房產(chǎn)行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到通知之日起三十日內(nèi)組織成立業(yè)主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十二條業(yè)主大會會議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會、建設單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。籌備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府的代表擔任。

　　業(yè)主大會會議籌備組應當做好以下工作：

　�。ㄒ唬┐_認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所有的專有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容以及表決規(guī)則；

　�。ㄈ�）起草業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會委員候選人名單；

　　（五）首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內(nèi)容還應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對前款內(nèi)容有異議的，業(yè)主大會會議籌備組應當記錄、處理并答復。

　　第二十三條建設單位應當在首次業(yè)主大會會議召開前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)區(qū)域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將上述資料建檔保存。

　　第二十四條業(yè)主大會會議討論決定下列事項：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務；

　�。ㄈ�）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

　�。ㄋ模�審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務合同草案；

　�。ㄎ澹┮婪ɑI集、管理、使用住宅專項維修資金和物業(yè)保修金；

　　（六）改建、重建共有建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛荆�

　�。ò耍┕灿貌课弧⒐灿迷O施設備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用；

　　（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標準；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　業(yè)主大會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條業(yè)主大會決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬�專有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專有部分面積之和計算；

　　（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)按照以上統(tǒng)計的總和計算。

　　第二十六條業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）需要提前終止物業(yè)服務合同或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

　�。ㄈ�）業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會三十日內(nèi)組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

　　第二十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，對其負責、受其監(jiān)督。業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員只能由業(yè)主擔任并履行職責，不得由他人代理。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，應當按照規(guī)定及時補足；缺額人數(shù)超過委員總?cè)藬?shù)百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十八條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會決定使用；業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十九條業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報告，接受業(yè)主詢問；

　　（三）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　�。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務活動中的相關(guān)問題，維護業(yè)主合法權(quán)益；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。�六）組織、監(jiān)督住宅專項維修資金和物業(yè)保修金的籌集、使用；

　�。ㄆ撸└鶕�(jù)業(yè)主大會決定或者授權(quán)，決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營所得收益和支出情況；

　　（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、公安機關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設和公益宣傳等工作；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　第三十條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

　�。ㄒ唬┚芙^或者放棄履行委員職責；

　　（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　　（三）利用職務之便接受減免物業(yè)服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

　�。ㄋ模┐驌�、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務無關(guān)的活動；

　　（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，責令其暫停履行職責，由業(yè)主大會決定終止其委員職務。

　　第三十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　（一）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；

　　（二）不再具備業(yè)主身份的；

　�。ㄈ�）不再具備履行職責能力的；

　　（四）任職期間被追究刑事責任的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。

　　第三十三條業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員職務在任期內(nèi)終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會。

　　拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其移交，公安機關(guān)應當依法協(xié)助。

　　第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費從共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分攤。工作經(jīng)費的收支情況，應當每年在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)服務企業(yè)

　　第三十五條從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，實行資質(zhì)管理制度。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務的能力。

　　第三十六條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中享有下列權(quán)利：

　　（一）根據(jù)物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費用；

　�。ǘ�）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他權(quán)利。

　　任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務。

　　第三十七條物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同、國家有關(guān)物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務；

　�。ǘ�）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

　　（三）落實安防人員、設施及安保措施，確保安防監(jiān)控設施正常運轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

　�。ㄋ模┚S護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導業(yè)主進行垃圾分類處理；

　�。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；

　�。�六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務賬冊，建立物業(yè)服務信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務；

　　（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件；

　�。ò耍┞犎�業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；

　　（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由，減少服務內(nèi)容，降低服務質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的.名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等；

　�。ㄋ模�業(yè)主交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益和支出情況；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；

　�。�六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

　　（七）其他應當公示的信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。

　　第三十九條物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)服務活動中有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米栽试S他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動；

　�。ǘ�）擅自設置營業(yè)攤點；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　第四十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核和信用評價體系，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會的評價意見，將評價意見作為物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理和服務質(zhì)量考核的內(nèi)容；定期組織對物業(yè)服務企業(yè)進行檢查和考核，并向社會公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向房產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。

　　第五章物業(yè)服務

　　第四十一條住宅物業(yè)的建設單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當采取招標投標方式公開選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。投標人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)應當接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

　　業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的，應當征得半數(shù)以上業(yè)主同意。

　　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十二條前期物業(yè)服務收費標準納入政府定價目錄管理。

　　前期物業(yè)服務合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務費用，由業(yè)主承擔。

　　第四十三條建設單位應當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　交付的物業(yè)應當具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO項目竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)境保護等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣等計量裝置已按照專有部分一戶一終端結(jié)算表、共有部分獨立計量表配置；

　　（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；

　�。ㄋ模┑缆�、車位、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

　�。�六）同一住宅建設項目分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設單位將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應當承擔相應的責任，并承擔前期物業(yè)服務費用。

　　第四十四條建設單位應當在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應當簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

　　第四十五條前期物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，向房產(chǎn)行政主管部門備案下列資料：

　　（一）前期物業(yè)服務合同；

　�。ǘ�）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　�。ㄈ�）建設單位移交資料清單；

　�。ㄋ模┎轵�、交接記錄；

　�。ㄎ澹┢渌�與承接查驗有關(guān)的資料。

　　第四十六條物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。前期物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第四十七條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。鼓勵業(yè)主大會采用招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準及調(diào)整辦法、收費方式、雙方權(quán)利義務、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設施設備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十九條業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。合同期滿仍未決定的，原物業(yè)服務合同應當繼續(xù)履行，物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止合同的除外。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日與業(yè)主委員會辦理完全部交接手續(xù)，并履行下列交接義務：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十五條規(guī)定的資料；

　　（二）移交物業(yè)服務用房；

　　（三）提供物業(yè)服務期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

　�。ㄋ模┮平惶峁┪飿I(yè)服務期間配置的固定設施設備及其資料；

　�。ㄎ澹┙Y(jié)清預收、代收和預付、代付的有關(guān)費用；

　�。�六）提供電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設施設備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

　�。ㄆ撸┮平焕�用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的相關(guān)資料、物業(yè)服務費用和公共水電分攤費用交納記錄等資料；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　第五十條業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會負責管理、成立其他管理機構(gòu)管理等形式對物業(yè)實施自行管理，并對下列事項作出決定：

　　（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；

　　（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

　　（三）聘請專業(yè)經(jīng)營單位的方案；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第五十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　業(yè)主對物業(yè)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔義務。

　　第五十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權(quán)益的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　第五十三條利用業(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當每半年公布一次經(jīng)營所得收益和支出情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第五十四條物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設單位的停車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定；建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得銷售或者變相銷售。

　　第五十五條物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第五十六條業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

　　第五十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；

　�。ǘ�）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

　　（三）違法建設建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設備層等共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途；

　�。ㄋ模┥米哉加�、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損毀樹木、綠地；

　　（五）違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃氣管道，損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

　　（六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動、光源等；

　�。ㄆ撸┥米约茉O電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

　�。ò耍┻`反規(guī)定停放車輛；

　　（九）違反規(guī)定出租房屋；

　�。ㄊ�）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和建設、公安、環(huán)境保護、城市管理等有關(guān)行政主管部門報告，有關(guān)行政主管部門應當依法處理。

　　第五十八條禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標準由省人民政府公安機關(guān)確定，并向社會公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約，攜犬只出戶的，應當束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督，及時制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。

　　第五十九條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設、公安、環(huán)境保護、城市管理、工商行政管理、價格等行政主管部門，應當加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴、處理和回復制度，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第六十條建設單位應當按照國家和省有關(guān)規(guī)定承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

　　物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管的原則，由房產(chǎn)行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修期內(nèi)，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。

　　物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有結(jié)余的，應當返還建設單位。

　　第六十一條業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。

　　第六十二條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，由全體業(yè)主共同承擔，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　共用部位主要包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設施、安防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專有車位車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照特種設備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務單位負責定期維護、保養(yǎng)，確保使用安全。

　　第六十三條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　第六十四條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居（村）民委員會應當先行采取應急措施，并向房產(chǎn)行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：

　�。ㄒ唬┪菝�、外墻滲漏的；

　　（二）電梯故障的；

　　（三）消防設施故障的；

　�。ㄋ模┕�共護欄（圍）破損嚴重的；

　�。ㄎ澹�樓體外立面有脫落危險的；

　�。�六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　　（七）危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的其他情形。

　　房產(chǎn)行政主管部門收到維修申請后，應當即時核準并撥付住宅專項維修資金。

　　第六十五條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔相關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　已經(jīng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設施設備，其維修、養(yǎng)護、更新等費用，不得從物業(yè)服務費中列支。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應當配合。

　　第七章法律責任

　　第六十六條違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六十七條建設單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規(guī)定報送相關(guān)資料或者備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第四十一條第一款，未通過招標投標方式或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；

　　（三）違反本條例第六十條第一款，在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責任的，責令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進行維修，所需費用由建設單位承擔，并處所需維修費用一倍以上三倍以下罰款。

　　第六十八條專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營設施設備或者未按照規(guī)定對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新的，由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門責令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔民事責任。

　　第六十九條物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；

　�。ǘ�）違反本條例第三十八條第一款，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十九條第一款規(guī)定的，責令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；

　�。ㄋ模┻`反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規(guī)定備案或者保存、移交物業(yè)承接查驗資料、檔案的，責令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第四十九條，擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務的，或者被解聘的物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

　　第七十條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第二款，泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復、采取暴力行為的，由公安機關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產(chǎn)行政主管部門錄入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。

　　第七十一條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第五十四條，銷售或者變相銷售停車位、車庫的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規(guī)定出租停車位、車庫的，責令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

　　第七十二條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機關(guān)沒收犬只，并處5000元以上1萬元以下罰款。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶未束犬鏈牽引的，由公安機關(guān)責令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節(jié)惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。

　　第七十三條國家機關(guān)及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)依法對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分：

　�。ㄒ唬┪窗凑找�(guī)定履行監(jiān)督管理職責的；

　�。ǘ�）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

　�。ㄈ�）未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

　�。ㄎ澹┙亓簟⑴灿�、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

　�。�六）違法實施行政許可或者行政處罰的；

　　（七）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

　　第八章附則

　　第七十四條本條例規(guī)定的業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制訂。

　　第七十五條本條例自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例12

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責指導監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務行業(yè)組織應當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務規(guī)范，加強對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應的義務，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應當為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費應當專戶儲存，�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導、幫助社區(qū)居民委員會指導業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導、幫助下指導業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應當終止行使本款規(guī)定的職責。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務終止規(guī)則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;

　　(二)收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的'，應當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設施設備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設項目規(guī)劃設計方案、總平面圖和建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個具備相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級及服務內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)服務，并簽訂前期物業(yè)服務合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務期間，物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

　　(二)就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調(diào)試等工作;

　　(三)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關(guān)場地等進行查驗時，應當和建設單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條 業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務;

　　(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　(五)接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)應當將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

　　第三十五條 物業(yè)服務合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當事人承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

　　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當進行應急管理。社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應急管理的需要負責組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十七條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務不同的階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導價適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，收費標準由物業(yè)服務合同(包括前期物業(yè)服務合同)確定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務收費標準根據(jù)收費與服務水平相適應的原則，并根據(jù)物業(yè)服務成本變化情況等因素進行調(diào)整。

　　第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照前期物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)支付物業(yè)服務費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。

　　業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同(包括前期物業(yè)服務合同)的約定及時交納物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)催交。

　　物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

　　實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務結(jié)束時，物業(yè)服務企業(yè)應當審計前期物業(yè)服務期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務的，應當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構(gòu)進行維護和養(yǎng)護。

　　業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證可以向物業(yè)所在地的稅務部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。

　　業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應當依照有利于使用安全、團結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、采光、日照、管線鋪設和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

　　建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

　　第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設施，占用、堵塞、封閉管道設施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施;

　　(八)損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(九)違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設施設備;

　　(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應當根據(jù)相應規(guī)定及時處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主應當予以配合。

　　第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標準應當按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設單位應當依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應當及時接收。物業(yè)交付使用時，建設單位應當將有關(guān)設施設備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　專業(yè)單位接收后，應當及時做好有關(guān)設施設備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設施設備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關(guān)工作。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：

　　(一)專用部位和專用設施設備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔;

　　(二)共用部位和共用設施設備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設施設備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

　　物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關(guān)作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應當配合。

　　第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結(jié)算作明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)(以下稱保修金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(gòu)(以下稱維修資金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應當及時通知相應物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

　　(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務企業(yè)持申請表、工程預算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請;

　　(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務企業(yè)應當將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會應當在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責物業(yè)專項維修資金的日常管理。

　　實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu);

　　(四)維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例13

　　第一章總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條

　　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第五條

　　國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第九條

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第十一條

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十二條

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十四條

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關(guān)的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十六條

　　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條

　　管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的`，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

　　第二十二條

　　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條

　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條

　　國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十五條

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十七條

　　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條

　　建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條

　　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　物業(yè)管理服務編輯

　　第三十二條

　　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條

　　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第四十條

　　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條

　　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第四十二條

　　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條

　　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十六條

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第四章使用與維護

　　第五十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第五十二條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條

　　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第五章法律責任

　　第五十七條

　　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條

　　違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條

　　違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條

　　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條

　　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條

　　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條

　　違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條

　　違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。

　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條

　　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條

　　違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理的工作原則

　　(一)權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理條例14

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，開發(fā)區(qū)管理機構(gòu)受市房地產(chǎn)行政主管部門委托負責本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作(以下統(tǒng)稱為市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門)。

　　建設、規(guī)劃、工商、物價、公安、環(huán)保、市容、城市管理等行政管理部門，應當按各自職責協(xié)同實施本條例。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)、社區(qū)居民委員會應當協(xié)助區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導和監(jiān)督。

　　第五條市、區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當建立經(jīng)常性的物業(yè)管理情況通報制度，并加強與有關(guān)行政管理機關(guān)的溝通。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第六條劃分物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素進行。

　　新建物業(yè)，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設的物業(yè)管理區(qū)域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　住宅物業(yè)，建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向市、縣物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。市、縣物業(yè)管理主管部門應當按照本條第一款的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域。

　　本條例實施前，物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無爭議的，可以繼續(xù)作為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第七條業(yè)主應當向物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主少于5個，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項，應當由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對或者棄權(quán)的書面意見，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會，作為投票時的表決意見。

　　第八條符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當以書面形式告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門和街道辦事處;業(yè)主也可以以書面形式告知。

　　第九條區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當在收到書面報告后，及時會同街道辦事處，協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會代表、建設單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長由社區(qū)居民委員會代表擔任�；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業(yè)主公約(草案)、業(yè)主大會議事規(guī)則(草案);

　　(二)擬定業(yè)主委員會的選舉辦法(草案)，業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出業(yè)主委員會委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上;

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務籌備工作。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)實行住宅物業(yè)一套房屋計一投票權(quán);非住宅物業(yè)每200平方米計一投票權(quán)，200平方米以下每一房地產(chǎn)權(quán)證計一投票權(quán)。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不超過全部投票權(quán)數(shù)的30%。

　　單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上所有權(quán)人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業(yè)主委員會應當由5-13人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理服務活動。業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業(yè)達到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的`形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權(quán)委托書。

　　采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由其簽字確認。

　　第十五條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主委員會有關(guān)資料報區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門備案。區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當將業(yè)主委員會備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會和轄區(qū)派出所。

　　業(yè)主委員會備案資料包括：

　　(一)業(yè)主委員會備案表;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主公約;

　　(四)業(yè)主大會的決定;

　　(五)業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

　　前款規(guī)定的業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)到區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門重新辦理備案手續(xù)。

　　第十六條依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會憑區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業(yè)主委員會應當依法使用印章。

　　以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

　　第十八條業(yè)主委員會應當按照規(guī)定召集業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召集業(yè)主大會會議的，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召集。

　　第十九條業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當指導、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安民警協(xié)助移交。

　　任期屆滿，原業(yè)主委員會無法組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會不得直接從事經(jīng)營活動。

　　第二十條業(yè)主委員會有下列情形之一的，經(jīng)指出拒不改正，區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門應當責令其即時解散，由所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)有越權(quán)、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴重的;

　　(二)嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。

　　第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主利益受到損失的，受益業(yè)主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作;業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時應當告知社區(qū)居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當書面告知社區(qū)居民委員會。

物業(yè)管理條例15

　　《物業(yè)管理條例》所述前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同期間履行的物業(yè)管理服務工作。本手冊所述前期主要是指物業(yè)管理早期介入階段，是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃，規(guī)劃設計和建設，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以方便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，同時在業(yè)主入住前做好承接查驗、接管驗收及入住前的各項準備工作，以推動物業(yè)管理服務工作的開展。

　　一、前期工作職責

　　(一)各公司總經(jīng)理前期工作職責

　　1.全面負責物業(yè)管理前期工作的開展，確保前期工作能夠按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、公司制度要求予以有效落實；

　　2.負責根據(jù)公司的管理要求確定職能部門的管理職能分工，組織建立公司的規(guī)范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　3.按照公司要求和實際需求編制公司內(nèi)部管理機構(gòu)設置方案，明確管理分工與管理職能，上報公司審批；

　　4.負責按照公司批準的管理架構(gòu)、人員編制完成公司職能部門的人員招聘、培訓、指導工作；

　　5.合理分解分配工作任務，并按照公司要求與下屬職能部門負責人簽訂《平衡計分卡》，并督促其按照前期工作要求開展相關(guān)工作；

　　6.為確保物業(yè)管理前期工作過程的安全，需按照下屬各崗位不同職責編制和簽署《安全生產(chǎn)責任書》；

　　7.負責與開發(fā)商及相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，與各相關(guān)方建立良好的溝通渠道，促進相關(guān)工作的落實；

　　8.根據(jù)前期工作進展情況，適時調(diào)整工作計劃及服務方案，確保各項工作有效落實，并達到相關(guān)標準；

　　9.認真完成上級領(lǐng)導安排的其它工作任務。

　　(二)各公司職能部門前期工作職責

　　1.各公司職能部門負責按照前期接管項目的實際情況，編制前期工作推進計劃，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后予以有效落實；

　　2.各公司職能部門負責根據(jù)管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　3.各公司職能部門負責根據(jù)管理職能分工，對各部門前期各項工作的落實情況進行監(jiān)督指導，發(fā)現(xiàn)問題及時跟進予以處理，確保各部門相關(guān)工作實施符合公司管理要求。

　　4.各公司職能部門負責根據(jù)管理職能分工及前期工作推進計劃有效落實前期重點工作：

　　4.1各公司人力資源部門：

　　4.4.1負責人員編制的制定、報送及審批后的備案工作，并根據(jù)人員編制及前期工作進度組織開展人員招聘工作，引進合格的人員滿足各部門人員配置需求；

　　4.4.2負責員工勞動合同的簽訂、社會保險賬戶的開通、公積金賬戶的開通等工作；

　　4.4.3負責組織編制前期培訓計劃并上報審批，并根據(jù)人員招聘計劃及人員到位情況，按照培訓計劃組織落實培訓工作，確保相關(guān)人員達到崗位的任職標準要求。

　　4.2各公司行政管理部門：

　　4.2.1負責各公司《營業(yè)執(zhí)照》等相關(guān)工商證照的辦理，以及物業(yè)服務企業(yè)備案工作；

　　4.2.2負責前期物業(yè)服務合同簽訂后的備案工作；

　　4.2.3負責前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的制作等工作；

　　4.2.4負責前期管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到詢比價限額相關(guān)工作的詢比價管理。

　　4.3各公司財務部：

　　4.3.1負責《稅務登記證》、公司銀行賬戶的辦理，稅控機、PS機的辦理，支付寶和微信企業(yè)賬戶的綁定等工作；

　　4.3.2負責組織建立開辦費、物業(yè)服務費、空置房管理費等相關(guān)收費臺賬，審核可收費金額；

　　4.3.3負責物業(yè)收費軟件的安裝及收費科目的建立，并負責組織開展物業(yè)收費軟件的培訓工作。

　　4.4各公司品質(zhì)管理部：

　　4.4.1負責組織收集法律法規(guī)、行業(yè)標準，匯編成冊發(fā)放各部門，學習法規(guī)要求，依法開展各項物業(yè)管理服務工作；

　　4.4.2負責組織建立公司的規(guī)范管理體系，并根據(jù)管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門的作業(yè)文件，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；

　　4.4.3負責配合公司經(jīng)營管理部完善《前期物業(yè)服務方案》的編制，物業(yè)費的測算工作；

　　4.4.4組織編制各類日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進行審核；

　　4.4.5負責前期物業(yè)管理工作所需服務供方、辦公用房裝修、物品采購等達到招標限額的相關(guān)準備和申報工作，并按照公司管理要求開展招標工作。

　　(三)賣場前期工作職責

　　1.負責開發(fā)商賣場的管理，按照與開發(fā)商簽訂的前期賣場物業(yè)管理服務協(xié)議監(jiān)控各項工作的實施與落實；

　　2.負責與開發(fā)商進行工作對接，了解項目建設、銷售、戶型等情況，與開發(fā)商建立良好的'關(guān)系；

　　3.收集銷售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開展做好相關(guān)準

　　備工作；

　　4.負責賣場服務標準的確定，以及《賣場服務協(xié)議》的簽訂；

　　5.負責賣場提供服務所需的物資采購計劃申報，以及物資的管理工作；

　　6.負責按照服務標準和協(xié)議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓、崗上演練等工作；

　　7.負責供方需求的上報，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監(jiān)控檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保各項問題及時予以解決。

　　(四)物業(yè)管理部前期工作職責

　　1.進行前期相關(guān)資料的接管工作，做好相關(guān)記錄，并將接管的資料分類建立檔案，規(guī)范管理；

　　2.根據(jù)標書的內(nèi)容及公司管理要求編制項目前期物業(yè)管理服務方案，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后組織予以落實；

　　3.與開發(fā)商對接確定前期物業(yè)管理服務方案、物業(yè)費標準、簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　4.負責確定組織架構(gòu)、人員編制、各崗位職責、工作內(nèi)容、相關(guān)流程及管理制度，建立完善管理體系文件；

　　5.負責與開發(fā)商進行工作對接，了解項目情況，與開發(fā)商建立良好的關(guān)系；

　　6.積極參加或組織施工期間的各項專題工作會議，針對相關(guān)問題提出意見與建議；

　　7.隨時關(guān)注影響后期服務工作開展及可能造成不良影響的相關(guān)問題，及時向開發(fā)商反饋，并提出合理化的意見與建議；

　　8.負責對前期各項工作的落實情況進行監(jiān)控檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保各項問題及時予以解決；

　　9.跟蹤項目前期各項問題的處理，并做好圖片資料、書面知會及報告等文件的存檔及管理工作；

　　10.負責制定前期工作推進計劃，與公司各相關(guān)職能部門溝通確保入住前各項工作的落實，包括辦公區(qū)域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準備；員工培訓等；

　　11.負責與項目所在地的政府部門溝通，建立良好的溝通渠道，為物業(yè)管理部成立后各項工作的開展奠定良好的基礎；

　　12.負責組織進行市場詢比價或從公司合格供方內(nèi)選定各類服務供方，并與服務供方簽訂服務合同，確保各項服務工作的順利開展。

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