購買預售商品房注意事項

　　1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔風險及責任的能力就越強。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會由于后續(xù)資金不足和組織設計施工的經(jīng)驗欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤爛尾等問題。

　　2、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

　　如果開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么開發(fā)商的銷售行為就是違法經(jīng)營，購房者與其簽訂的售房合同有可能是無效合同，購房者的預期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購買房屋時，一定要看房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營權(quán)。

　　3、審查“五證”

　　“五證”和“兩書”是合法售房的證明文件。購房者應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”�！拔遄C”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》。“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房預售許可證。

　　4、審查所要購買的房屋是否已被抵押

　　開發(fā)商為籌集建設資金，一般會將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押，就會使購房者承擔很大的風險。這種情況下，如果開發(fā)商預售商品房所收上來的錢沒有用于及時償還銀行的貸款，而用于其他風險投資，致使其無法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔保物權(quán)，購房者的預期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購房者的權(quán)利。

　　5、謹防廣告及宣傳的誘惑和誤導

　　購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞。廣告、樓書、沙盤、樣板間在合同的締結(jié)過程中屬于要約引誘，一般不具有法律上的效力。

　　商品房內(nèi)部認購是在開發(fā)商還沒有取得預售許可的情況下以一個優(yōu)惠的價格出售商品房的行為，可是這有很大的風險，因為開發(fā)商沒有相關(guān)證件，不符合預售的條件，而購房者也不知道其簽訂的內(nèi)部認購書是否有效。鑒于此種情形較為復雜，最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，能否通過內(nèi)部認購來購買商品房，這一內(nèi)部認購協(xié)議的效力怎么認定，購買預售商品房應注意哪些事項，謹防自己到時候房財兩空。

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