大會管理制度

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大會管理制度1

　　ee嘉園業(yè)主大會文件之管理規(guī)約公示版

　　ee嘉園管理規(guī)約

　　第一部分物業(yè)基本情況

　　(應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致)

　　一、物業(yè)管理區(qū)域

　　東至財經(jīng)學(xué)院東路

　　南至東升園公寓北墻

　　西至中關(guān)村街道科馨社區(qū)

　　北至成府路

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細、物業(yè)共用部分明細詳見商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)房買賣合同。

　　對本物業(yè)管理區(qū)域進行調(diào)整的,應(yīng)當按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定,分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請。

　　二、物業(yè)服務(wù)用房

　　物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米,其中地上建筑面積為平方米,位于【幢】【座】層單元號;地下建筑面積為平方米,位于【幢】【座】層單位號。其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米,位于【幢】【座】層單位號。

　　(注:物業(yè)服務(wù)用房為多處時,可根據(jù)實際情況增加以上內(nèi)容)

　　三、物業(yè)共用部分

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定,業(yè)主共用部分包括:

　　(一)單幢建筑物的共用部分,包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?等部位以及該幢建筑物的業(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃氣線路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝置等設(shè)備。

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分,包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　第二部分物業(yè)管理方式

　　四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),實行下列第2種物業(yè)管理方式。

　　1.由全體業(yè)主自行管理;

　　2.全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　3.由全體業(yè)主依法選聘其他人管理;

　　采取第1種物業(yè)管理方式的,書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門;采用第2、3種物業(yè)管理方式的,雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對物業(yè)共用部分進行管理、維修、養(yǎng)護,并維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。

　　《北京市物業(yè)管理辦法》實施后,申請辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項目,全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時,可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標準》(編號db11/t 751-20xx)選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標準。

　　第三部分業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任

　　五、業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定,享有相應(yīng)的權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定:

　　(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標準和收費方案;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);

　　(五)籌集、管理和使用專項維修資金;

　　(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施;

　　(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域;

　　(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

　　決定第(五)、(六)項事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定第(七)項事項,應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項,事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定,對業(yè)主具有約束力;業(yè)主應(yīng)當遵守業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前,應(yīng)當按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議,對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。

　　業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,應(yīng)當由業(yè)主委員會三分之二以上委員在場簽名并加蓋業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章。

　　因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因,業(yè)主大會無法及時另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,按照《北京市物業(yè)項目交接管理辦法》(京建發(fā)[20xx]603號)第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時代管期間的物業(yè)服務(wù)費用,由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。

　　六、業(yè)主的共同管理責(zé)任

　　(一)物業(yè)服務(wù)費用及其交納、監(jiān)督

　　各業(yè)主同意,物業(yè)服務(wù)收費采取包干制(包干制/酬金制)方式,按業(yè)主專有部分面積大小共同負擔(dān),并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)足額交納,接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,并接受審計監(jiān)督;審計監(jiān)督的實施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。

　　業(yè)主應(yīng)當按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或者及時補交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當督促其限期交付;12個月以上拒交物業(yè)服務(wù)費用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費用收交情況,并注明欠交費用的業(yè)主房門號及欠費金額;仍無充足理由不交納物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項服務(wù)、特約服務(wù)的,其費用由雙方約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當將服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準進行公示。

　　(二)專項維修資金的交存和使用

　　1.業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金。

　　2.使用專項維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會提出維修資金使用方案,并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　3.業(yè)主委員會應(yīng)當將維修資金使用方案、所需資金、工程進展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布;并每12個月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項維修資金使用情況。

　　4.一幢或者一戶門號的專項維修資金余額不足首次交存的30%時,由業(yè)主委員會按下列第(1)種方式,向該幢或者該戶門號業(yè)主續(xù)籌專項維修資金:

　　(1)一次性交存;

　　(2)按元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通;

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的,其交存的專項修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　業(yè)主共同決定上述專項維修資金的籌集和使用方案時,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,并由業(yè)主另行表決通過。

　　(三)水、電、氣等費用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任

　　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費用的,應(yīng)當公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費用。業(yè)主拖欠、拒交上述費用的,應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任,由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān);前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的,由業(yè)主承擔(dān)維修費用;屬于業(yè)主

　　共用的,由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費用。

　　業(yè)主大會應(yīng)當代表業(yè)主,及時與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關(guān)系,并與開發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。

　　(四)業(yè)主應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　(五)遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的約定。

　　(六)各業(yè)主同意,在物業(yè)使用和維護中,遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定,按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　業(yè)主不承擔(dān)上述共同管理責(zé)任,損害業(yè)主共同權(quán)益的,業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第1、2、3(可多選)項成員權(quán)利,:

　　1.不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員或候補委員;

　　2.業(yè)主大會會議表決權(quán);

　　3.共用部分經(jīng)營收益分配權(quán);

　　限制時限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時終止。

　　第四部分物業(yè)共用部分的經(jīng)營和收益分配

　　七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營

　　利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的,應(yīng)當符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定,并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理的,按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實施。

　　八、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益分配

　　(一)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的分配,按照下列第1

　　種方式分配:

　　1.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配;

　　2.全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定

　　屬于全體業(yè)主的共用部分,按下列第2種方式使用:

　　1.用于補充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶;

　　2.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配,可以優(yōu)先抵交物業(yè)管理費;

　　屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分,按下列第1種方式使用:

　　1.用于補充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金,統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶;

　　2.業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配,可以優(yōu)先抵交物業(yè)管理費;

　　(二)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當每年一次在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營所得收益的收支情況,接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

　　(三)業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分,其對共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　第五部分物業(yè)的使用、維護和管理

　　九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書、房屋建筑使用說明書及其他文件的約定,并按照下列規(guī)定使用物業(yè):

　　(一)按照規(guī)劃管理部門批準或者不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分,不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的,除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外,應(yīng)當征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意;

　　(二)進行室內(nèi)裝飾裝修時,遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,在工程開工前,應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議;遵守裝飾裝修的注意事項,不從事裝飾裝修的禁止行為,不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查;

　　(三)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施,減輕或者避免施工過程中對相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響,晚間6時至次日上午9時和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工;

　　(四)因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,應(yīng)當及時恢復(fù)原狀,造成相鄰業(yè)主財產(chǎn)損失的,應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;

　　(五)安裝空調(diào),應(yīng)當按照房屋設(shè)計預(yù)留的位置安裝,未預(yù)留位置的,按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位置安裝;

　　(六)合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備,不擅自拆改相關(guān)管線、設(shè)備;

　　(七)使用電梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定;

　　(八)停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人車速不超過5公里/小時,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記;機動車嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得用于其他用途;

　　(九)陽臺封閉,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽臺封閉的有關(guān)規(guī)定。陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品,不擅自張貼或者安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或者標語等;

　　(十)業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當遵守相關(guān)管理規(guī)定,及時清理寵物糞便,乘坐電梯的,應(yīng)當抱起寵物,并應(yīng)當避開乘梯的高峰時間;

　　(十一)不得向窗外扔投墜物;

　　(十二)不得在晚九點至第二天早晨七點之間大聲喧嘩等;

　　(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

　　十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中,除應(yīng)當遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外,不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為:

　　(一)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;

　　(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違規(guī)鑿、拆、搭、建;

　　(三)占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、自行車房(棚)等物業(yè)共用部分。

　　(四)損壞或者擅自拆除、截斷、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(六)不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物;

　　(七)違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負重等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物,影響公共環(huán)境、破壞綠地等;

　　(八)踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品;

　　(九)影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫、亂畫、亂刻、亂涂、設(shè)立廣告牌等;

　　(十)隨意停放車輛,鳴喇叭或者以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音;

　　(十一)擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu),不按指定位置安裝空調(diào)外機且不進行滴水處理;

　　(十二)使用電梯時超載、運載粗重物品,在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或者損傷內(nèi)壁;

　　(十三)危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為;

　　(十四)法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。

　　十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè):

　　(一)對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護,不得侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益;

　　(二)因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合;相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)當負責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任;

　　(三)因維修物業(yè)或者公共利益,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請,經(jīng)書面同意后方可實施,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當賠償;

　　(四)物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當及時應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù),且需進入物業(yè)專有部位應(yīng)急維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機關(guān)、社區(qū)居民委員會或者業(yè)主委員會兩名以上委員到場見證下實施應(yīng)急維修,維修發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān);

　　(五)當物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護時,相關(guān)業(yè)主應(yīng)予以配合;有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的,由造成損壞的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任;

　　(六)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當?shù)馁|(zhì)量問題或者使用功能障礙,由建設(shè)單位負責(zé)解決;

　　應(yīng)當由建設(shè)單位維修,建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的,業(yè)主可以自行或者委托他人維修,維修費用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人直接組織實施,費用按規(guī)定列支。

　　(一)屬規(guī)定的急修項目;

　　(二)物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的.緊急情況;

　　(三)經(jīng)安全鑒定機構(gòu)鑒定的危險房屋;

　　(四)出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定必須維修房屋的情形;

　　(五)物業(yè)維修、更新、改造費用在5000元以下;

　　(六)特殊情況,例外書面申請批準。

　　十二、物業(yè)維修、更新、改造的實施

　　物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會同意或者相關(guān)業(yè)主共同同意后,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實施,費用按規(guī)定列支。

　　(一)報預(yù)算、按批文執(zhí)行。

　　十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時,須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后,當事人應(yīng)當于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi),將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會。

　　房屋出租應(yīng)當遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定,尊重社會公德,不得危及物業(yè)的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或者轉(zhuǎn)租的,業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　>房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準;不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局,對房屋進行分割搭建,按床位出租或者轉(zhuǎn)租,或者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。

　　對違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的,業(yè)主委員會有權(quán)書面責(zé)成業(yè)主、物業(yè)使用人立即終止租賃行為。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分,應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用、專項維修資金;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　十四、共用部分保險

　　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險,自行管理的,由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權(quán)利、履行義務(wù);選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人從物業(yè)服務(wù)費用中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過程中,有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的,其他業(yè)主、使用人可以向有關(guān)行政主管部門報告,由有關(guān)部門依法查處;受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六部分緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案

　　十五、緊急情況下的應(yīng)急預(yù)案

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的,授權(quán)業(yè)主委員會或政府相應(yīng)職能部門啟動緊急措施的應(yīng)急預(yù)案:

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù);

　　(二)《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條的規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況;

　　(三)其他緊急情形。

　　第七部分違約責(zé)任

　　十六、違反規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約規(guī)定,侵害他人合法權(quán)益的,業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正;業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的,應(yīng)承擔(dān)以下違約責(zé)任,并由業(yè)主委員會在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實:

　　(一)向全體業(yè)主或者相應(yīng)業(yè)主賠償損失。

　　限期未改正的,業(yè)主大會也可以依本規(guī)約對其提起訴訟。

　　十七、連帶責(zé)任

　　物業(yè)使用人違反本規(guī)約的,相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第八部分糾紛的處理與相關(guān)民事訴訟

　　十八、業(yè)主之間因本規(guī)約實施中發(fā)生的糾紛,可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的,可以采用以下1、2、3、4方式解決:

　　1.業(yè)主委員會調(diào)解;

　　2.社區(qū)居民委員會調(diào)解;

　　3.物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織調(diào)解;

　　4.申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟,其費用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān);屬共同訴訟的,經(jīng)業(yè)主授權(quán),推薦訴訟代表人具體實施,訴訟費用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔(dān);屬于共有物業(yè)糾紛訴訟的,其費用從共有物業(yè)收益中支付。

　　第九部分附則

　　十九、本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過之日起生效。

　　本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會會議補充。

　　二十、本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。物業(yè)的所有人發(fā)生變更時,規(guī)約的效力及于物業(yè)的繼受人。

　　本規(guī)約自首次業(yè)主大會會議表決通過之日(20xx年7月6日)起生效。

　　二十一、制定和修改的管理規(guī)約,按照規(guī)定報物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　二十二、本規(guī)約業(yè)主各執(zhí)1份,業(yè)主委員會保存3份,物業(yè)所在地的區(qū)(市)縣房屋行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會各1份。

　　海淀區(qū)ee嘉園業(yè)主大會

大會管理制度2

　　第一章總則

　　第一條為保障我礦職工民主管理權(quán)力，充分發(fā)揮職工的積極性、智慧和創(chuàng)造力，發(fā)展煤礦經(jīng)濟，特制定本制度。

　　第二條職工代表大會是企業(yè)實行民主管理基本形式，是職工行使民主管理權(quán)力的機構(gòu)。煤礦工會委員會是職工代表大會的工作機構(gòu)，負責(zé)職工代表大會的日常工作。

　　第三條職工代表大會接受礦委的政治思想領(lǐng)導(dǎo)，貫徹執(zhí)行黨和國家的方針政策，正確處理國家、企業(yè)、職工三者利益關(guān)系，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使職權(quán)。

　　第四條職工代表大會應(yīng)當積極支持礦總經(jīng)理、礦長行使經(jīng)營管理決策和統(tǒng)一指揮生產(chǎn)活動的職權(quán)。

　　第五條職工代表大會實行民主集中制。

　　第二章職權(quán)

　　第六條職工代表大會行使下列職權(quán)：

　　一、定期聽取礦長的工作匯報，審議煤礦的經(jīng)營方針、長遠和計劃、重大技術(shù)改造和技術(shù)引進計劃、職工培訓(xùn)計劃、安全管理制度、安全獎懲制度，提出意見和建議，并就上述方案的實施作出決議；

　　二、審議通過礦委提出的企業(yè)經(jīng)濟責(zé)任制方案，工資調(diào)整計劃、工資分配方案、勞動保護措施、獎懲辦法及其他重要的規(guī)章制度；

　　三、評議、監(jiān)督企業(yè)干部，并提出獎懲、任免的建議；對工作卓有成績的干部，可以建議給予獎勵，包括晉級、提職，對不稱職的干部，可以建議免職或降職；

　　四、職工代表大會對礦長在其職權(quán)范圍內(nèi)決定問題時有不同意見時，可以向礦委提出建議，也可以向上級工會報告。

　　第三章職工代表

　　第七條按照法律規(guī)定享有政治權(quán)力的企業(yè)職工均可當選為職工代表。

　　第八條職工代表的產(chǎn)生，以車間為單位，由職工代表相互推選產(chǎn)生。

　　第九條職工代表由工人、技術(shù)人員、管理人員和其他方面的職工等組成，干部為職工代表的五分之一。

　　第十條職工代表實行常任制，每兩年改選一次，可以連選連任；中途如有職工代表離礦，則通過補選的辦法，產(chǎn)生新的職工代表。

　　第十一條職工代表的權(quán)利

　　一、在職工代表大會上，有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán)。

　　二、有權(quán)參加職工代表大會及其工作機構(gòu)對企業(yè)執(zhí)行職工代表大會決議和提案落實情況的檢查。

　　三、因參加職工代表大會組織的各項活動而占用生產(chǎn)或工作時間，有權(quán)按照正常出勤享受應(yīng)得的待遇。對職工代表行使民主權(quán)力，任何人不得壓制、阻撓和打擊報復(fù)。

　　第十二條職工代表的義務(wù)：

　　一、努力學(xué)習(xí)黨和國家的方針、政策、法律、法規(guī)，不斷提高政治覺悟、技術(shù)水平和參加管理的能力；

　　二、密切聯(lián)系群眾，代表職工合法利益，如實反映職工群眾的意見和要求，認真執(zhí)行職工代表大會的決議，做好職工代表大會交給的各項工作；

　　三、模范遵守國家的法律、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度、勞動紀律，做好本職工作；

　　第四章組織制度

　　第十三條職工代表大會選舉主席團主持會議，主席團成員由職工代表選舉產(chǎn)生。

　　第十四條職工代表大會每半年至少舉行一次，每次會議必須有三分之二以上職工代表出席。遇有重大事項，經(jīng)礦長、煤礦工會或三分之一以上職工代表的提議，可如開臨時會議。職工代表大會進行選舉和作出決議，必須經(jīng)全體職工代表半數(shù)通過。

　　第十五條職工代表大會應(yīng)當圍繞增強企業(yè)活力、促進技術(shù)進步、提高經(jīng)濟效益，針對企業(yè)經(jīng)營管理、分配制度和職工生活等方面的'重要問題確定議題。

　　第十六條職工代表大會在其職權(quán)范圍內(nèi)決定的事項，非經(jīng)職工代表大會同意不得修改。

　　第五章職工代表大會與工會

　　第十七條企業(yè)工會委員會作為職工代表大會的工作機構(gòu)承擔(dān)下列工作：

　　一、組織職工選舉職工代表；

　　二、提出職工代表大會議題的建議，主持職工代表大會的籌備工作和會議的組織工作；

　　三、主持職工代表大會會議，檢查督促大會決議的執(zhí)行情況，發(fā)動職工落實職工代表大會決議。

　　四、向職工進行民主管理的宣傳教育，組織職工代表學(xué)習(xí)政策、業(yè)務(wù)和管理知識，提高職工代表人員的素質(zhì)。

　　五、接受職工代表的申訴和建議，維護職工代表的合法權(quán)益。

大會管理制度3

　　房地產(chǎn)集團有限公司員工大會管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范城房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱公司)員工大會的操作程序,確保員工大會有序、高效、圓滿地舉行,特制訂本辦法。

　　第二條本辦法中的員工大會,是指公司各部門及所屬項目公司、專業(yè)公司全體員工參加的各類會議。

　　第三條綜合管理部為員工大會的歸口管理部門,其他相關(guān)職能部門為協(xié)辦部門。

　　第四條本辦法適用于公司本部,控股項目公司、專業(yè)公司遵照執(zhí)行,參股項目公司、專業(yè)公司參照執(zhí)行。

　　第二章員工大會的類型和審批

　　第五條員工大會的類型主要有以下幾種:

　　(一)年會

　　(二)中秋聯(lián)誼會

　　(三)各類學(xué)習(xí)報告會;

　　(四)各類培訓(xùn)講座;

　　(五)其他。

　　第六條年會、中秋聯(lián)誼會等各類員工大會由綜合管理部和相關(guān)職能部門擬訂會議方案,報分管副總經(jīng)理審核,總經(jīng)理或以上領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。

　　第三章會前準備

　　第七條綜合管理部或相關(guān)職能部門應(yīng)按照會議性質(zhì),擬訂具體實施方案,方案應(yīng)包括以下內(nèi)容:

　　(一)會議名稱、時間、地點、主題、主持人及議程等;

　　(二)擬邀請嘉賓;

　　(三)用餐標準;

　　(四)交通工具安排;

　　(五)娛樂活動安排;

　　(六)會務(wù)人員;

　　(七)費用預(yù)算;

　　(八)其它根據(jù)會議性質(zhì)須明確的事宜。

　　第八條綜合管理部或相關(guān)職能部門根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)審定的方案,做好以下準備工作:

　　(一)安排專人負責(zé)會務(wù)工作;

　　(二)擬發(fā)會議通知,確定會議人數(shù);

　　(三)租借會議場地;

　　(四)準備會議資料:包括參加會議人員名單、主席臺人員名單、議程安排、領(lǐng)導(dǎo)講稿及其他會議資料;

　　(五)會場布置:包括會場導(dǎo)引牌、會標、主席臺桌牌和話筒、員工席桌牌、演示板、紙筆、投影設(shè)備、鮮花以及簽到冊等相關(guān)用品的準備;

　　(六)用餐安排:包括確定用餐場地、桌數(shù)、標準、菜單及準備席箋等;

　　(七)娛樂活動安排:包括自辦文藝演出或?qū)�業(yè)文藝演出以及其它休閑娛樂活動的安排;

　　(八)邀請嘉賓(相關(guān)部門配合);

　　(九)車輛安排;

　　(十)采購禮品或果品;

　　(十一)攝影、錄音安排;

　　(十二)相關(guān)費用的`申請;

　　(十三)其它根據(jù)會議性質(zhì)需要安排的事宜。

　　第九條綜合管理部應(yīng)在會議召開前對各項籌備工作進行全面檢查,查漏補缺。

　　第四章會議服務(wù)

　　第十條綜合管理部和相關(guān)部門應(yīng)做好以下會議服務(wù)工作:

　　(一)安排專人負責(zé)簽到;

　　(二)發(fā)放會議資料;

　　(三)安排人員車輛迎送嘉賓;

　　(四)安排用餐;

　　(五)安排娛樂活動;

　　(六)發(fā)放禮品和果品;

　　(七)進行攝影、錄音;

　　(八)作好會議記錄。

　　第十一條綜合管理部及相關(guān)部門應(yīng)與會場管理部門保持密切聯(lián)系,確保會場照明、空調(diào)、影音設(shè)備正常運轉(zhuǎn)及茶水、用餐和娛樂活動等符合大會的要求。

　　第五章大會紀律

　　第十二條參加大會人員應(yīng)按規(guī)定統(tǒng)一著裝,提前到達會場并簽到,按指定區(qū)域有序入座。

　　第十三條參加大會人員應(yīng)當將手機、呼機關(guān)閉或置于震動擋,并自覺維護會場秩序。

　　第十四條應(yīng)參加大會人員如因特殊情況不能到會或需中途離開的,須按規(guī)定向所在公司總經(jīng)理請假。

　　第六章會后事宜

　　第十五條綜合管理部或相關(guān)職能部門負責(zé)會議費用的結(jié)算。

　　第十六條綜合管理部或相關(guān)職能部門應(yīng)對會議資料進行匯總、整理并及時交給綜合管理部統(tǒng)一歸檔;其中影音資料應(yīng)于一個月內(nèi)交綜合管理部歸檔。

　　第七章附則

　　第十七條本辦法由綜合管理部負責(zé)解釋和修訂。

　　第十八條本辦法自印發(fā)之日起施行。

大會管理制度4

　　物業(yè)公司20xx年終總結(jié)暨表彰大會團隊物業(yè)管理知識問答試題

　　(共二十題100分,每題5分,以舉手搶答形式進行,答對加分,答錯扣分)

　　1、**的通訊地址是:z市***區(qū)*路c號。

　　a、3b、5c、6d、10

　　2、**項目的物業(yè)服務(wù)費收費標準是:d元/平方米。

　　a、1.5b、1.58c、1.6d、1.68

　　3、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,室內(nèi)汽車停車位的停車管理服務(wù)費是

　　b元/個。

　　a、40b、50c、60d、70

　　4、根據(jù)政策規(guī)定,z市配備電梯的住宅及非住宅專項維修資金統(tǒng)一按c元/平方米標準收取。

　　a、58b、60c、68d、70

　　5、根據(jù)《**前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,逾期欠交物業(yè)服務(wù)費的違約金為按所欠費用每天c交納。

　　a、千分之一b、千分之二c、千分之三d、千分之四

　　6、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修初次驗收通過之日起c個月內(nèi)安排復(fù)檢。

　　a、一b、二c、三d、四

　　7、根據(jù)《**裝修管理規(guī)定》,裝修單位應(yīng)按消防部門規(guī)定配備充足的'滅火器(每平方米配b只4公斤的滅火器)。

　　a、1b、2c、3d、4

　　8、據(jù)《**臨時管理規(guī)約》,**項目的總建筑面積是:a平方米。

　　a、209380b、219380c、209680d、209386

　　9、業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫)物業(yè)服務(wù)收費實行a的定價方式。

　　a、政府指導(dǎo)價b、成本指導(dǎo)價c、政府定價d、市場調(diào)節(jié)價

　　10、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》業(yè)主委員會成立之后的住宅及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行d。

　　a、政府指導(dǎo)價b、成本指導(dǎo)價c、政府定價d、市場調(diào)節(jié)價

　　11、根據(jù)《z市區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價》,高層住宅物業(yè)服務(wù)收費,在多層住宅各等級基準價及上下浮動20%的基礎(chǔ)上相應(yīng)增加d元/月.m2。

　　a、0.2b、0.3c、0.4d、0.5

　　12、根據(jù)《z市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》住宅物業(yè)裝修如要收取保證金(押金)的,應(yīng)由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂合同,或在業(yè)主公約中約定。保證金應(yīng)在裝修驗收后一個月內(nèi)退還,最長不得超過c個月。

　　a、一b、二c、三d、半年

　　13、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,地下(室內(nèi))自有車位物業(yè)服務(wù)收費標準為每個車位50-d元/月。

　　a、55b、60c、70d、80

　　14、根據(jù)《z市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,實行出入證管理的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主免費配置至少c張出入證(含ic卡等)。

　　a、1b、2c、3d、4

　　15、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費管理規(guī)定》,業(yè)主對其物業(yè)進行裝修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取共計不超過b元/戶的裝修保證金。

　　a、1500b、20xxc、2500d、4000

　　16、根據(jù)《z市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)裝修收費管理規(guī)定》,業(yè)主裝修期間對裝修工人實行出入證管理的小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照每張不超過b元/證的標準向業(yè)主或裝修人員(企業(yè))收取出入證押金。

　　a、10b、15c、20d、30

　　17、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》,百分之a(chǎn)以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求

　　a、20b、30c、50d、70

　　18、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》,業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起d個月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　a、一b、二c、三d、六

　　19、根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》,業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積b以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　a、三分之一b、三分之二c、二分之一d、四分之三

　　20、根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)定》,業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由b至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,;

　　a、3b、5c、7d、9

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