一、企劃托管

　　海源食品營銷策劃團(tuán)隊(duì)領(lǐng)銜，針對相對成熟，需要品牌管理及戰(zhàn)略提升的企業(yè)，依據(jù)企業(yè)的具體情況，提供品牌企劃+營銷企劃托管服務(wù)，囊括品牌管理、品牌傳播、階段招商等，為企業(yè)強(qiáng)力打造品牌營銷策劃戰(zhàn)略服務(wù)。

　　二、項(xiàng)目托管

　　針對企業(yè)某個(gè)階段或具體項(xiàng)目的企劃營銷服務(wù)需求，由海源食品營銷設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和企業(yè)品牌營銷策劃團(tuán)隊(duì)領(lǐng)銜，提供品牌企劃+營銷企劃托管服務(wù)，囊括新品上市、展會營銷、活動(dòng)推廣等，幫助企業(yè)迅速實(shí)現(xiàn)業(yè)績倍增。

　　三、顧問式服務(wù)

　　海源食品營銷策劃團(tuán)隊(duì)領(lǐng)銜，針對企業(yè)需要品牌管理及戰(zhàn)略提升的企業(yè)，依據(jù)企業(yè)的.具體情況，針對企業(yè)需求，選擇服務(wù)項(xiàng)目；我們在提供執(zhí)行方案的同時(shí)，針對每一項(xiàng)服務(wù)做出指導(dǎo)或培訓(xùn)；服務(wù)形式：針對企業(yè)需求制定方案，提供數(shù)次后續(xù)指導(dǎo)和培訓(xùn)；（根據(jù)企業(yè)情況協(xié)商）為你的企業(yè)提供專業(yè)視角，為企業(yè)的利益提供專業(yè)的意見和解決方案以及增值服務(wù)。

　　四、保姆式服務(wù)

　　海源食品營銷策劃團(tuán)隊(duì)對企業(yè)進(jìn)行全面系統(tǒng)分析后確定服務(wù)項(xiàng)目，主要包括：企業(yè)戰(zhàn)略制定、品牌策劃、企業(yè)形象定位、產(chǎn)品管理、促銷政策制定、組織成立及制度確定、人事管理考核及日常管理問題進(jìn)行深入式探討，并拿出解決方案；每月召開1-2次高管內(nèi)部座談會，針對性討論問題并拿出具體解決方案；并對相關(guān)人員進(jìn)行至少每月1次針對性指導(dǎo)和培訓(xùn)。為你提供企業(yè)全方位的管理咨詢，團(tuán)隊(duì)建設(shè)等專業(yè)化服務(wù)。

　　五、全案托管服務(wù)

　　基于“企劃托管”之上全體系、全程孵化服務(wù)。智力資本+人力資本+實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，提供多元化嫁接渠道、優(yōu)勢資源整合平臺。解決企業(yè)品牌營銷策劃、企業(yè)執(zhí)行團(tuán)隊(duì)、人才培養(yǎng)等企業(yè)全案問題，并搭建資本運(yùn)營系統(tǒng)服務(wù)平臺，讓企業(yè)效益快速提升。使你的企業(yè)以最低的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)利益最大化。

商品房銷售工作計(jì)劃3

　　一、銷售目標(biāo)

　　1、項(xiàng)目組銷售套數(shù)及累計(jì)銷售率，銷售套數(shù)為 394套 ，銷售率80%。

　　2、銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。

　　A、銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)須按本月的推廣計(jì)劃和配合有效的促銷優(yōu)惠，推動(dòng)高層單位及北向三房等難點(diǎn)戶型的消化。

　　B、現(xiàn)場園林展示及物業(yè)管理品質(zhì)的展現(xiàn)是突破80%的前提基礎(chǔ)。

　　二、剩余房號及市場分析

　　1、目前剩余房號存在的問題

　　剩余房號戶型不存在缺陷，但針對原目標(biāo)客戶群優(yōu)勢減弱，如高樓層，總價(jià)走高，北向，噪音大。

　　2、剩余房號所針對的目標(biāo)客戶群

　　根據(jù)剩余房號目前存在高層北向有噪音且總價(jià)偏高的`問題及其擁有的景觀優(yōu)勢，對于前者，香港客戶敏感性相對弱，而對環(huán)境和景觀因素較為敏感重視，因此，目標(biāo)客戶重點(diǎn)仍是針對香港市場，一方面以“低成本，高品質(zhì)”更準(zhǔn)確精細(xì)的訴求挖掘打動(dòng)原有客戶群，同時(shí)以度假休閑概念拓展目標(biāo)客戶群，同時(shí)結(jié)合春交會展示注意挖掘本地客戶。

　　3、內(nèi)外銷市場的分析

　　4月底，深圳樓盤外銷推廣及銷售相對淡靜，多數(shù)樓盤在準(zhǔn)備投入五月的春交會。從片區(qū)來看，除鵬興花園園林展示帶動(dòng)成交明顯上升，其他如聚�；▓@、鹿茵翠地及帝錦花園、百仕達(dá)三期等羅湖外銷樓盤銷售都較緩慢。

　　三、本月銷售策略

　　1、以世聯(lián)外銷展廳為據(jù)點(diǎn)，加強(qiáng)客戶營銷和服務(wù)。

　　2、品質(zhì)+促銷即通過園林展示、環(huán)境景觀資源及促銷配合推動(dòng)剩余房號的消化，力爭銷售率突破80%。

　　四、營銷建議

　　1、參加世聯(lián)香港外銷展廳。

　　2、結(jié)合月底園林工程的完成，通過現(xiàn)場“嘉年華活動(dòng)”開展客戶營銷；

　　3、結(jié)合剩余房號的特點(diǎn)以外銷為主同時(shí)繼續(xù)發(fā)揮分展場的作用，利用軟文宣傳，注意挖掘本地客戶。

　　4、對于蓮塘新放的80套房號，以保留房號的形式推出，自然消化。

　　五、人力資源安排及團(tuán)隊(duì)建設(shè)

　　1 、 項(xiàng)目組保持11人，配合尾盤的激勵(lì)措施，先完成12套指標(biāo)的同事優(yōu)先考慮調(diào)盤。

　　2、團(tuán)隊(duì)建設(shè)

　　A、針對存量戶型南向兩房（E、C）及北向三房（C、D）做專題討論：規(guī)范障礙點(diǎn)的統(tǒng)一口徑/ 如何引導(dǎo)客戶/鎖定目標(biāo)，挖掘戶型賣點(diǎn)，以此加強(qiáng)大家對產(chǎn)品的了解和信心。

　　B、對分展場實(shí)行當(dāng)周小組達(dá)標(biāo)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)99元，以進(jìn)一步調(diào)動(dòng)大家的積極性，另增加分展場的巡盤制度，以確保大家在展場的良好工作狀態(tài)。

　　C、團(tuán)隊(duì)活動(dòng)完成“廣州看樓一日游”。

　　六、妨礙預(yù)定銷售目標(biāo)的因素分析及解決方法

　　妨礙預(yù)定銷售目標(biāo)的因素：

　　1、現(xiàn)場園林工程進(jìn)度滯后；

　　2、物業(yè)管理形象展示較差 ；

　　3、兩個(gè)發(fā)展商之間意見難以統(tǒng)一；

　　4、后期推廣費(fèi)用控制緊。

商品房銷售工作計(jì)劃4

　　一是擴(kuò)大銷售團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

　　人才的引進(jìn)和培養(yǎng)是最基本的，人才是企業(yè)的先鋒，企業(yè)無人停止。因20__xx年，個(gè)別市場將進(jìn)行調(diào)整和銷售人員的調(diào)動(dòng)和分配。目前，必須加快人才引進(jìn)，不斷補(bǔ)充新鮮血液。鐵營的士兵也要努力留住優(yōu)秀的銷售人才，穩(wěn)定銷售團(tuán)隊(duì)，成熟銷售人員的流失不言而喻。因此，希望公司能為銷售人員提供完善的后勤保障和待遇保障，增加銷售人員的歸屬感，提高銷售積極性。

　　按照公司的培養(yǎng)一支優(yōu)秀穩(wěn)定的銷售團(tuán)隊(duì)是長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。建立定期培訓(xùn)制度，不斷培養(yǎng)銷售人員執(zhí)行銷售計(jì)劃的專業(yè)技能。組織拓展活動(dòng)等戶外培訓(xùn)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力和集體榮譽(yù)感。不定期的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和主題交流學(xué)習(xí)可以及時(shí)了解銷售人員在工作中遇到的問題，討論和提出個(gè)人意見，總結(jié)和分析。這不僅提高了每個(gè)人的主觀主動(dòng)性，而且有效地提高了他們的銷售能力，擺脫了以往銷售中的誤解。樹立銷售人"解決問題是責(zé)任"職業(yè)道德。形成業(yè)務(wù)員培訓(xùn)模式：問題-答案-目標(biāo)-行動(dòng)-結(jié)果-績效。有問題就有答案，有答案就有目標(biāo)，有目標(biāo)就會影響行動(dòng)，行動(dòng)決定結(jié)果，結(jié)果決定表現(xiàn)。

　　二、銷售計(jì)劃的流程管理

　　銷售計(jì)劃流程管理的核心是"做正確的事"提供真實(shí)、有參考價(jià)值的信息，明確人員的責(zé)任和權(quán)利kpi通過正確有效的戰(zhàn)略方法實(shí)現(xiàn)原有的銷售目標(biāo)；計(jì)劃實(shí)施的難點(diǎn)在于過程管理，其核心是"正確的做事"，將計(jì)劃轉(zhuǎn)化為行動(dòng)和任務(wù)的過程，因此必須細(xì)化計(jì)劃的制定，為了有效激勵(lì)銷售團(tuán)隊(duì)，充分發(fā)揮銷售計(jì)劃的主觀主動(dòng)性，嚴(yán)格執(zhí)行績效考核制度，使銷售計(jì)劃的實(shí)施和實(shí)施與各執(zhí)行人的切身利益相關(guān)。此外，還應(yīng)建立定期會議報(bào)告、總結(jié)和分析制度，確保計(jì)劃實(shí)施過程中的問題能夠及時(shí)總結(jié)和改進(jìn)。

　　為有效控制貨款風(fēng)險(xiǎn)，提高貨款回收率，以風(fēng)險(xiǎn)防控為主線，堅(jiān)持制度第一。加強(qiáng)客戶政策和應(yīng)收賬款的實(shí)施，定期通知客戶賬戶趨勢，加強(qiáng)對逾期客戶的跟蹤，掌握完整的客戶信息。及時(shí)收回信用和付款的客戶應(yīng)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠價(jià)格，也可以考慮年底貨等政策，以刺激客戶的付款信用。建立完善的客戶檔案。應(yīng)收款的'收款也與業(yè)務(wù)人員直接掛鉤kpi考核。

　　三、銷售計(jì)劃量化、表格管理

　　今年的銷售計(jì)劃已根據(jù)區(qū)域、渠道和產(chǎn)品進(jìn)行量化，并在季度、月度和周度計(jì)劃中實(shí)施量化的銷售計(jì)劃。然后，建立信息系統(tǒng)，及時(shí)收集和反饋信息，監(jiān)督和跟蹤銷售計(jì)劃的實(shí)施。業(yè)務(wù)人員的月、周總結(jié)計(jì)劃管理表可以快速反饋執(zhí)行信息，方便銷售經(jīng)理及時(shí)知道業(yè)務(wù)人員在做什么？怎么做？也便于公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)指導(dǎo)和糾正銷售計(jì)劃的實(shí)施。

　　管理始于計(jì)劃，最終控制，任何工作只要有計(jì)劃，表明公司業(yè)務(wù)活動(dòng)在實(shí)施科學(xué)預(yù)測、綜合分析、系統(tǒng)規(guī)劃前，制定相應(yīng)的保證措施，確保公司業(yè)務(wù)結(jié)果可預(yù)測、可控。面對碳布市場產(chǎn)品同質(zhì)化的激烈競爭、銷售業(yè)績的提高和產(chǎn)品的發(fā)展，任何銷售計(jì)劃和變化都必須具有前瞻性和可控性。因此，計(jì)劃是企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)，不斷提高計(jì)劃的科學(xué)性，使工作輕松、有序、有效。

　　四、合理劃分市場，提高工作效率

　　20__年銷售人員負(fù)責(zé)市場調(diào)動(dòng)，盡量合理化道路距離和區(qū)域。銷售人員采用每月15日出差工作日制度，原則上同進(jìn)同出。加強(qiáng)市場運(yùn)營，鞏固部分老客戶，促進(jìn)對新客戶和大名單的把握和跟蹤。及時(shí)監(jiān)督控制應(yīng)收賬款。及時(shí)解決問題，提高工作效率。銷售人員目前僅限于老客戶的維護(hù)，對新客戶的開發(fā)力度不足。__除了穩(wěn)定老客戶外，還應(yīng)采取措施加強(qiáng)新客戶的發(fā)展，合理利用出差時(shí)間。

　　五、開拓螺紋筋和雙向布市場

　　新增碳纖維螺紋產(chǎn)品，努力制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使公司產(chǎn)品更具競爭力和說服力。目前，雙向布市場還沒有全職人員和努力發(fā)展，碳纖維產(chǎn)品、體育器材等行業(yè)也沒有時(shí)間和精力推廣。__公司是否考慮增加銷售人員來負(fù)責(zé)這樣的市場？

　　六、明確管理水平和流程

　　高層領(lǐng)導(dǎo)確實(shí)有更大的決策權(quán)。但我認(rèn)為設(shè)立中層領(lǐng)導(dǎo)的目的是為公司創(chuàng)造利益；幫助公司在業(yè)務(wù)過程中解決問題；分解并承擔(dān)職能范圍內(nèi)的責(zé)任。除了銷售人員的職責(zé)，明確每個(gè)崗位的職責(zé)。重要的是銷售經(jīng)理有權(quán)決定一個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)的職能，有多少事情，什么事情。形成嚴(yán)格的"金字塔"管理模式。當(dāng)組織不斷壯大時(shí)，人們的精力和能力很難直接適應(yīng)不斷擴(kuò)大的管理水平。中間管理流程直接影響管理結(jié)果。"扁平式"管理只適用于小組織。

商品房銷售工作計(jì)劃5

　　經(jīng)過前一段時(shí)間的工作和大干50天的拼搏，我們預(yù)計(jì)完成全年銷售毛利平均計(jì)劃的%，實(shí)際完成了%，有近50%的銷售小組都已超額完成。排名前三位的部門是：生鮮部完成了105%，食品部102.7%，百貨部98.9%。

　　xx年兩節(jié)銷售額計(jì)劃的完成，這樣的業(yè)績凝聚著全體干部員工的智慧和心血，在此，我謹(jǐn)代表百貨向大家表示衷心的感謝和崇高的敬禮！下面就簡要總結(jié)一下xx年度兩節(jié)銷售的主要工作：

　　一、經(jīng)營方面

　�。ㄒ唬┳ズ脿I銷策劃工作，求新求變。由于零售市場形勢的變化，xx年我們百貨也在營銷策劃、促銷活動(dòng)上下了功夫，目的是抓住元旦、春節(jié)兩大節(jié)日的銷售，我們推出了一系列的促銷活動(dòng)：會員積分兌換獎(jiǎng)品、抓獎(jiǎng)、買贈(zèng)、打折、特價(jià)、平安夜送平安果、幸運(yùn)大轉(zhuǎn)輪、大型文藝會演、春節(jié)送對聯(lián)、送福字、送紅包、元宵燈會一條街銷售、情人節(jié)投許愿石羸現(xiàn)金卡、送玫瑰、裝飾巧克力一條街等等，這些活動(dòng)都為商場的聚集人氣，擴(kuò)大影響，促進(jìn)銷售，起到了一定的拉動(dòng)作用。因?yàn)槲覀冊诖黉N策劃上面沒有什么經(jīng)驗(yàn)，但經(jīng)過張經(jīng)理和同事們的努力，我們的促銷活動(dòng)還是取得了一定的效果，我們相信我們的促銷活動(dòng)會越來越多，越來越好的。良好的開端便是成功的一半。節(jié)日旺季過后，把工作的重點(diǎn)從旺季保供應(yīng)轉(zhuǎn)移到淡季促銷售上來。堅(jiān)持“有節(jié)借節(jié)，無節(jié)造節(jié)”，特別是做好“無節(jié)造節(jié)”的文章。爭取廠商支持，整合各類營銷資源，統(tǒng)一策劃營銷方案，統(tǒng)分結(jié)合地把握好營銷活動(dòng)推出的時(shí)間、形式、規(guī)模和力度，放大營銷資源的促銷功能。

　　（二）抓好商品的結(jié)構(gòu)調(diào)整、庫存管理，爭取廠商的政策支持，適應(yīng)市場消費(fèi)需求。由于經(jīng)濟(jì)形勢的變化，銷售市場競爭格局的變化，今年的商品的'結(jié)構(gòu)、庫存是很難把握的，隨著兩節(jié)銷售旺季的到來，各部門經(jīng)理始終把商品結(jié)構(gòu)調(diào)整、組織適銷對路商品，庫存管理最優(yōu)化作為一項(xiàng)重要工作來抓落實(shí)。各部門經(jīng)理主動(dòng)對兩節(jié)銷售形勢進(jìn)行了分析，對商品的結(jié)構(gòu)、庫存進(jìn)行了更加詳細(xì)的分析，按照優(yōu)勝劣汰的原則，抓好商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整、抓好庫存管理。

　　1、生鮮部：部經(jīng)理與各組組長開會交談，研究要貨方案，最終的要貨量基本上是準(zhǔn)確的。為了吸引更多的顧客，部經(jīng)理與供貨商勤溝通，基本做到了進(jìn)價(jià)最低、售價(jià)低于興隆的進(jìn)銷策略。另外還補(bǔ)充了不少新產(chǎn)品，例如糕點(diǎn)組的北京特產(chǎn)糕點(diǎn)、糯米糍；干果組的紅泥花生，低價(jià)位的冰糖、葡萄干；香腸組的十元一只的溝幫子熏雞、錦江香腸等等，都提高了銷售。

　　2、食品部：根據(jù)今年的實(shí)際情況，調(diào)整了上貨量，啤酒、中低檔白酒、禮包系列按去年的75%；茅臺、五糧液、劍南春等高檔酒按去年的50%；食用油隨進(jìn)隨買、調(diào)料飲料寧多毋少。兩節(jié)過后，看這個(gè)比例是正確的。為豐富商品品種，提高競爭力，又新進(jìn)了黃金酒、進(jìn)口品客薯片、好友趣系列薯片，吊爐花生、600g南方黑芝麻糊、砂糖系列、嬰兒顆粒面等等。

　　3、百貨部：部經(jīng)理與各個(gè)小組分析現(xiàn)有的庫存情況，經(jīng)營情況，準(zhǔn)確要貨，保證了節(jié)后庫存商品，無大量積壓、無斷檔現(xiàn)象。根據(jù)民俗，中國人在春節(jié)有更換生活日用品的習(xí)慣，百貨部將日用碗的種類達(dá)到了100多個(gè)品種，筷子達(dá)到了50多種，菜板規(guī)格40多種，不銹鋼、塑料盆60多種，使銷售得到平穩(wěn)上升。

　　4、針紡部：與廠家溝通，爭取了一些特價(jià)商品：床上用品組的“108”元特價(jià)雙人被，銷售了近300條，并帶動(dòng)了其它商品的銷售。

　　5、鞋部：加強(qiáng)與各個(gè)聯(lián)銷商、供應(yīng)商的協(xié)調(diào)，爭取更多的優(yōu)惠政策和促銷資源。例如童鞋組新組裝了一套北京，改變了形象，增加了銷量，平均完成計(jì)劃的108.1%。

　　6、北京部：因原材料價(jià)格上升，商品價(jià)格偏高，購買力下降，整個(gè)北京行業(yè)都顯得冷清，各廠家銷售都較去年直線下降，部經(jīng)理與營業(yè)員每天考查市場，共同分析、探討。童裝組的天津童裝成了主打商品，價(jià)格適中、適合運(yùn)動(dòng)。又進(jìn)了一種時(shí)尚的款式，使得童裝銷售非常樂觀，完成了計(jì)劃的91.3%。

　　7、鐘文五金銷售和去年同期相比平穩(wěn)發(fā)展，五金組的彩燈品種多、數(shù)量大，銷售好于往年。

　　二、管理方面

　　xx年底，公司開始加強(qiáng)商場管理，除了在購物環(huán)境、業(yè)務(wù)流程的改善上下功夫外，各個(gè)環(huán)節(jié)都能從有利于經(jīng)營的角度、有利于顧客的角度出發(fā)，恪盡職守，協(xié)作配合，確保了公司運(yùn)營秩序的正常穩(wěn)定，也收到了一定的管理成效。

　�。ㄒ唬┉h(huán)境改善。公司各部門各司其職，積極整治營業(yè)環(huán)境內(nèi)的不當(dāng)之處。在大家的共同努力下，公司購物環(huán)境得到了一定程度上的改善。

　�。ǘ�）提升服務(wù)。完善服務(wù)、規(guī)范操作、樹立形象，這是我們xx年底開始對員工的服務(wù)要求，在兩節(jié)期間提高了日常巡查的效果。應(yīng)該說，目前一線員工的服務(wù)意識、責(zé)任心、主動(dòng)性、服務(wù)規(guī)范執(zhí)行率、都較以往有了提升。

　�。ㄈ�）后勤保障。良好的銷售還需要強(qiáng)大的后勤保障工作。后勤的同志們在兩節(jié)期間做了大量的工作，加班加點(diǎn)、不計(jì)較個(gè)人得失，正是因?yàn)橛辛诉@樣的行為，我們的銷售有了強(qiáng)有力的后勤保障。

　　1、節(jié)假日零款需求量大，財(cái)務(wù)科提前準(zhǔn)備了大量零款。貴賓卡銷量大，面對r3card全新的流程，認(rèn)真學(xué)習(xí)，完成了售卡任務(wù)。財(cái)務(wù)部的所有員工，幾乎天天加班，有時(shí)午餐、晚餐都沒有時(shí)間吃。

　　2、兩節(jié)期間進(jìn)貨量大，業(yè)務(wù)科的員工每天在北京前做票子，一坐就是一天。

　　3、我商場保安人員少、任務(wù)重，春節(jié)期間他們保證了財(cái)務(wù)室售卡的安全性，還幫助糖果等組做些力所能及的工作。另外，消防安全是重中之重，他們對商場的消防設(shè)施、滅火器材、應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志等每天都進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即解決，充分保證了兩節(jié)期間商場的安全。

　　4、后勤主任、保管員、美工、電工等都盡職盡責(zé)，全力做好后勤工作，為一線的銷售奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　�。ㄋ模┌踩�保障。xx年公司的各項(xiàng)安全防范工作依然有序推進(jìn)，尤其是完善了相關(guān)緊急情況下的快速處置辦法，確保了公司兩節(jié)期間無重大事故發(fā)生。xx年12月24日、xx年1月24日的兩天延長營業(yè)期間，由于思想重視、準(zhǔn)備周密、措施到位，整體經(jīng)營秩序穩(wěn)定有序，令人滿意。

商品房銷售工作計(jì)劃6

　　房地產(chǎn)營銷計(jì)劃的內(nèi)容

　　在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計(jì)劃十分重要。一般來說，市場營銷計(jì)劃包括：

　　1.計(jì)劃概要：對擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

　　2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

　　3.機(jī)會與問題分析：綜合主要的機(jī)會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

　　4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

　　5.市場營銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。

　　6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？

　　7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開支。

　　8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

　　一、計(jì)劃概要

　　計(jì)劃書一開頭便應(yīng)對本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級主管很快掌握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

　　二、市場營銷現(xiàn)狀

　　計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

　　1.市場情勢

　　應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

　　2.產(chǎn)品情勢

　　應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤等的資料。

　　3.競爭情勢

　　主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略 以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

　　4.宏觀環(huán)境情勢

　　應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。

　　三、機(jī)會與問題分析

　　應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機(jī)會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個(gè)營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

　　1.機(jī)會與挑戰(zhàn)分析

　　經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素，寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

　　2.優(yōu)勢與劣勢分析

　　應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機(jī)會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

　　3.問題分析

　　在這里，公司用機(jī)會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

　　四、目標(biāo)

　　此時(shí)，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

　　有兩類目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立。

　　1.財(cái)務(wù)目標(biāo)

　　每個(gè)公司都會追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤。

　　2.市場營銷目標(biāo)

　　財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的.10％，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬元，則其必須售出90套房屋， 目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)： ·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。 ·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性，如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申 出來。

　　五、市場營銷策略

　　應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營銷策略時(shí)往往會面對多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來實(shí)現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標(biāo)可以通過提高全部的房屋平均售價(jià)來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得，如促進(jìn)房屋銷售可通過擴(kuò)大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。 策略陳述書可以如下所示：

　　目標(biāo)市場：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。

　　產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

　　價(jià)格：價(jià)格稍高于競爭廠家。

　　配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

　　服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

　　廣告：針對市場定位策略的定位的目標(biāo)市場，開展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30％。

　　研究與開發(fā)：增加25％的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。

　　市場營銷研究：增加10％的費(fèi)用來提高對消費(fèi)者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動(dòng)。

　　六、行動(dòng)方案

　　策略陳述書闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場營銷推動(dòng)力，而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。

　　七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表

　　行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表，主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。

　　八、控制

　　計(jì)劃的最后一部分為控制，用來控制整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達(dá)到目標(biāo)的部門

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