新房驗收注意事項

　　導語：　新房驗是為了方便追究責任，也能更好的根據實際情況進行裝修，避免一些裝修隱患!那么接下來就由jy135小編給大家列舉出一些新房驗收的注意事項，希望能給大家大量幫助。

　　新房驗收注意事項

　　一、首先在簽字之前先看開發(fā)商提供的交房資料;

　　必須查看“三書一證一表”　“三書”是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》

　　1、《住宅使用說明書》

　　開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

　　結構類型;

　　裝修、裝飾注意事項;

　　上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

　　有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

　　門、窗類型，使用注意事項;

　　配電負荷;

　　承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

　　2、《住宅質量保證書》

　　《住宅質量保證書》是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。業(yè)內人士介紹，目前我國的房地產業(yè)在《質量保證書》和《使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少;

　　3、《建筑工程質量認定書》是房屋通過有關部門質量驗收的憑證;

　　4、《開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》是房產項目通過有關部門綜合驗收憑證;

　　5、《竣工驗收備案表》(開發(fā)商至少提供編號

　　交樓入住當中出現(xiàn)問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。一些發(fā)展商甚至連消防這樣的關鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經通知業(yè)主入住了。按照有　關規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。消防這種關鍵環(huán)節(jié)，一旦出了問題，就是人命關天的大事故。而對于業(yè)主來說，人身安全才是第一位的，因此購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細察　看各個分項有沒有都備案。《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責，即使是十年　二十年以后出了問題，查下來如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其責任。

　　6、面積實測報告

　　7、分戶驗收記錄

　　二、需要準備的驗房工具：

　　1、房驗小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓

　　2、稍大一點的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。

　　3、卷尺：用來檢查房屋凈高等�！×烤撸�3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

　　4、驗電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。

　　5、網球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(帶閃光燈)，建議最好用光學相機—用于房屋有問題時留影取證;

　　6、輔助工具：鏡子、手電(2節(jié)1號電池)、塑料袋多個、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙+筆;

　　三、看墻壁

　　首先仔細檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫(沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題)。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險大)。

　　內墻墻面上及房屋頂部是否有麻點。(這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。如有麻點，對室內裝潢將帶來很大的不利影響。)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。

　　四、看地面

　　仔細檢查地板是否平整，地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同的物業(yè)人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。

　　五、驗地平

　　驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個，很多時候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質量。因為作為業(yè)主方，根本是不可能去驗收主體結構的。那么就只能從這些細節(jié)來看質量了。

　　測量的方法也是挺簡單的。將透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然后把水管的水位調至這個標志高度，并找個人固定在這個位置。然后把水管的另一端移至離門口最遠處的室內�？此�管在該處的高度，然后再做一個標志。接著用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測量出全屋的水平差度。

　　一般來說，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個范圍，你就得注意了!

　　六、查滲水

　　最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務必盡快查明原因。頂層住戶更應檢查頂層是否滲漏。特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。

　　七、看門窗

　　由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

　　查防盜門(要求開發(fā)商提供防盜門的質量檢測報告!該門與質檢部門查處的不合格門—是否同一公司名下的產品)是否太緊或太松(門縫隙是否太大)，門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內門(如有的.話)是否規(guī)則。對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。

　　窗戶開關是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關嚴，隔風、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬(如有可能是窗戶漏水)，查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護欄是否牢固�！∮涀∫獧z查每個房間的門窗噢!

　　空調孔的位置：發(fā)展商為了業(yè)主安裝空調開個孔是件好事�？椎奈恢靡彩怯兄v究的，你要考慮一下空調將來的安裝，空調孔應在室內機的下面一點，便于排水等等。

　　八、測層高

　　測量一下樓層的層高。用5米卷尺即可，看凈高是否符合要求(購房合同中的層高減去20公分樓板及面層厚度，再減去3公分允許誤差，余數就是房屋的凈高。房屋最高、最低處是否相差(是否傾斜)，房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。

　　把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量(這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法)，你應該測量戶內的多處地方。

　　一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。

　　九、上下水

　　大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應該配給一個簡易龍頭給業(yè)主)。(建議有條件的鄰居做水管的試壓：水管道是隱蔽工程，為了美觀和節(jié)省面積，多數屋內的水管都埋在地下，有什么問題很難發(fā)現(xiàn)和處理。水管道的試壓就是驗收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口，并保持一段時間;二是用打壓機(加水壓設備)：冷水管壓力在10公斤、熱水管在15公斤，時間60分鐘/根，如果壓力達不到或保持不住，就說明水管有漏水現(xiàn)象。)

　　驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利(注水，打開地漏，水是否迅速漏下)，通球試驗：是檢查下水道內是否有雜物。為什么要驗收這個呢，因為在工程施工時，有一些工人在清潔時往往會"偷"這個工。把一些水泥渣倒進排水管，如果這些水泥較大的話，就會在彎頭處堵塞，造成排水困難。

　　十、閉存水試驗，水表空轉試驗(重要項)

　　目前交付的房子，有一些事先已經聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水，那么我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，那么維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層;

　　樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調，做好各家的閉存水試驗。

　　具體做法：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏;管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

　　打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。

　　閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。

　　十一、衛(wèi)生間其它驗收

　　衛(wèi)生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。

　　衛(wèi)生間沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔直徑10cm，設在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應1.5m，并且是防水插座。

　　衛(wèi)生間門上沒留0.02m2通風百葉窗時，門下應留3cm的間隙(國家標準“住宅設計規(guī)范”)

　　十二、查電路

　　關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強、弱電路是否暢通。強電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。

　　檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好

　　電器戶表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電。戶內的，應檢查閘具是否控制戶內電器�？刂崎l具應分開，如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調的插座應與其他線路分開。

　　檢查弱電插座數目：寬帶插座因戶型不同個數不一：比如二室二廳至少應有2個，三室二廳至少應有3個;有線電視插座還應同步多一個。

　　可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常;

　　距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置，廚廁應與通風道就近安裝，洗手盆的上方不應有插座，衛(wèi)生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施;衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座;

　　家里的電線不應低于2.5平方，空調線更應達到4平方，否則使用空調時，容易過熱變軟。當然，這是一種理想的配置。

　　十三、廚房煙道

　　用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

　　十四、驗燃氣道

　　用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復;入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉。

　　十五、暖氣片

　　暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。

　　還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現(xiàn)象;進水管和回水管的坡度應符合要求，否則影響采暖效果。

　　十六、施工的圖紙

　　最好能要施工的圖紙，一是驗房是可以對照，二是裝修時也要用的，尤其是電氣施工圖和水路施工圖。

　　十七、對公共環(huán)境的驗收

　　樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關的配套設施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到“五通一平”，即燃氣、上水、電、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全。

　　注意查看電梯箱體本身、電梯門是否正常，樓道、樓梯有無質量問題。應該裝修完畢并能正常使用。

　　住戶的郵政信箱如何設置需要開發(fā)商明確。

　　如果有不認可的房屋質量問題，應當書面向物業(yè)管理公司說明有關情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認可，以作為業(yè)主已經履行驗收義務的證據。

　　十八、關于物業(yè)管理

　　驗收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約。商品房驗收交付時，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據一定標準選聘，屬于短期性的委托管理。

　　臨時物業(yè)管理公約還是相對規(guī)范和有章可循的。建設部和各地方已經陸續(xù)出臺了一些行政指導性和強行性的規(guī)定，加大了對前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對業(yè)主的保護。因此，簽署臨時物業(yè)管理公約，并不會導致業(yè)主權利義務的重大變更。

　　完成了房屋的驗收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結果是否影響收房，若影響，需要進行交涉了。如果沒問題的話，準備簽字交房，交納一定的物業(yè)費用。在繳錢之前，會被要求先簽很多“不平等”條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。

　　包括物業(yè)提供的《裝修開工證》是否要繳納不合理的收費。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(通常為半年，在公共環(huán)境條件未達標之前應減半收取)、房屋裝修押金和建筑垃圾清運費，而其他費用，通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經包含了水、電、氣、智能化設施的費用。

　　如為避免日后起糾紛，在今后簽訂《物業(yè)管理公約》時，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，同時考察一下物管的資質，是否具備管理標準。明確地下室如何分配，公共水電費如何收取，請大家關注公共水、電表的基數是多少，管理費用如何收取。

　　水電周轉金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預收一定的周轉金，也是合理的。但是，物業(yè)收費應當規(guī)范、透明，且應得到物價部門批復，否則，在行政許可之外的收費，盡管其存在合理內核，但仍屬于違規(guī)收費。

　　入住的費用一直是業(yè)主關心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗收入住手續(xù)時，不可避免地將遇到入住的費用問題。當然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經物價部門審核的收費依據，業(yè)主仍應當交納相應費用。但是物價部門審核的收費標準只是一個收費的上限，而且視物業(yè)服務內容和到位的情形，在物管初期的實際收費應當是低于這個標準的。值得注意的是：購房時簽署的物業(yè)臨時公約有沒有物業(yè)收費標準的約定。

　　十九、小提示

　　如果收(驗)房通知單的寄達日期超過了契約的規(guī)定日期，應屬延誤了交房時間，大家看契約規(guī)定的賠償條例是如何規(guī)定的，要向開發(fā)商提出

　　驗房時，一定要先驗收，檢查過房屋沒了問題，或所有的問題都已得到圓滿解決后，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗收。只要業(yè)主簽署了房屋交接單，辦理了入住手續(xù)，那么開發(fā)商就會以“業(yè)主已經認可”為由，對質量問題拒絕賠償。所以，在房屋交付時，業(yè)主們弄清楚該房屋是否已經具備交付條件十分重要。

　　前往驗收房屋，并不意味著一定要最終簽署房屋交接單和辦理入住手續(xù)。業(yè)主相應義務的履行，首先要存在前提，即開發(fā)商交付的房屋除了具備房屋交付的法律文件外，該房屋的實際質量也應當符合規(guī)定。

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