如何避免購買拆遷安置房的糾紛

　　一、如何購買拆遷安置房

　　問：購買拆遷安置房需要注意什么問題?

　　答：拆遷安置房一般分為兩大類：

　　一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個人所有，但其所有權(quán)是有限制的，即權(quán)利人在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地產(chǎn)市場交易糾紛主要體現(xiàn)在這類房屋中，且存在較大風險。

　　購買這類房屋，應(yīng)注意的是：

　　一是要明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國有土地，如是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重購買;

　　二是明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼，特別是“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象是有明確限制的;

　　三是房屋的權(quán)利人，是獨有還是共同所有，如是家庭成員共有，購房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán);

　　四是相關(guān)費用的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳，且該補繳數(shù)目較大。

　　另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。這類房屋的交易風險，與商品房交易相同。

　　對拆遷安置房屋共有的情況，一般人很難確定全部權(quán)利人，建議購買前，準確了解出售房屋的權(quán)利信息，按現(xiàn)行市場交易及管理需要，應(yīng)明確拆遷協(xié)議上的人員及配偶，住房調(diào)配單上的人員及配偶，被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員，只有明確權(quán)利主體，才能在簽訂協(xié)議中，不因遺漏權(quán)利主體或權(quán)利主體不知情，而影響合同效力。

　　二、拆遷安置協(xié)議不能做抵押公證

　　問：城市拆遷安置房產(chǎn)長期未辦理產(chǎn)權(quán)證，拆遷安置協(xié)議是否可以做抵押公證?

　　答：抵押標的物必須現(xiàn)實存在，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，抵押人對其應(yīng)擁有完整的產(chǎn)權(quán)。拆遷安置房因長期未辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)關(guān)系處于待定狀態(tài)，不符合《物權(quán)法》第 180條、第184條規(guī)定的可用于抵押財產(chǎn)的狀態(tài)。拆遷安置協(xié)議不是產(chǎn)權(quán)證書，起不到房屋產(chǎn)權(quán)證和證明力作用，并且安置協(xié)議尚在履行過程中，權(quán)利義務(wù)并未最終固定，不能以協(xié)議作為抵押對象。另外房地產(chǎn)登記管理機關(guān)也不會同意以安置協(xié)議辦理抵押登記，起不到對抗善意第三人的作用，所以此等行為應(yīng)禁止。

　　拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費用。那房屋拆遷安置費計算標準是什么？

　　房屋拆遷安置費計算標準：

　　(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費

　　注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

　　3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

　　安置房屋未經(jīng)安置對象同意出賣,如何處理?

　　小高從小和祖母一起生活在本市某A處房屋內(nèi)，1994年A處房屋拆遷，小高和祖母作為被安置對象，分得本市B處公有住房，小高的戶口也隨及遷入其中。

　　2000年6年，祖母以小高還未成年不享有購買資格為由，將B處公有住房購買為自己名下的產(chǎn)權(quán)房。之后，小高因身體較弱，遷出該房與父母同住。

　　2002 年，小高祖母將B處房屋出售給了他人。

　　小高認為，自己是B處房屋的安置對象，屬于同住人，祖母的售房行為未經(jīng)自己同意，侵害了自己享有的居住權(quán)利。小高祖母則認為，小高已與父母同住，因此不享有對B處房屋的居住權(quán)。

　　小高不知道自己能否起訴至法院，要求祖母支付相應(yīng)的安置補償費。

　　B處房屋是拆遷安置房屋，小高屬于B處房屋的安置對象，而且戶籍也在B處房屋處，所以小高理應(yīng)對B處房屋享有居住權(quán)，該權(quán)利不因小高父母有住房，小高有房屋居住而喪失。

　　現(xiàn)小高祖母將B處房屋出售給他人的行為，顯然使小高失去了對B處房屋所享有的居住權(quán)。

　　然而，由于B處房屋已經(jīng)出售，而且購買B處房屋者屬于善意第三人，所以小高主張自己對B 處房屋的居住權(quán)是有困難的，但小高有權(quán)要求祖母給付相應(yīng)的安置補償費。

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