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商業(yè)調查報告

時間：2023-10-27 13:57:17 調查報告我要投稿

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商業(yè)調查報告

　　隨著個人的文明素養(yǎng)不斷提升，報告的用途越來越大，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編幫大家整理的商業(yè)調查報告，僅供參考，大家一起來看看吧。

商業(yè)調查報告

商業(yè)調查報告1

　　按照中央“調查研究年”和“轉變作風年”活動的要求，從經(jīng)濟衰退的原因和對策出發(fā)，對商場的經(jīng)營現(xiàn)狀和如何擺脫困境進行了深入細致的研究，現(xiàn)將有關情況報告如下:

　　一、商城的基本情況

　　該商場位于東風路與南苑路的交界處，原名供應站，是我市場最早開業(yè)的百貨商店，營業(yè)面積1800平方米。主要經(jīng)營煙、酒、茶、糖、副食品調料、日用品、五金交電、針織品、文具、服裝、鞋帽等。它是一個公有單位，負責為全體員工提供后勤服務，長期以來得到辦公廳的支持。然而，近年來，隨著一般市場機制的改革，商場從一般市場支持轉變?yōu)樽誀I和自負盈虧的單位。此外，隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國市場上各種形式的商場和超市越來越多，競爭也越來越激烈。由于需要進一步調整和適應管理模式、員工的主人翁意識和服務意識，以及近年來員工工資的大幅上漲，商場陷入了內部成本上升、外部市場疲軟的困境，經(jīng)濟效益大幅度下降，員工工資不全。

　　二、衰退的原因

　　(一)主觀原因。

　　第一，管理思想和目前的管理機制與競爭日益激烈的市場形勢不符，差距較大。尤其是經(jīng)營策略和用工制度多年來受到傳統(tǒng)觀念的制約，很難與其他社會商場競爭。所以從管理的角度來說，很難。

　　二是商場員工的主人翁意識不強，服務質量和服務態(tài)度與其他社會商場相比差距較大。由于商場本來是公有制單位，商場的收入與員工的經(jīng)濟利益沒有掛鉤，員工按月領工資，多做少做是一樣的，做得好做得差也是一樣的。現(xiàn)在一下子變成了個體戶、自負盈虧的單位，員工無法及時調整心態(tài)，吃“大鍋飯”的想法根深蒂固。

　　另外，現(xiàn)在人們談論花錢購買服務，但是商場員工缺乏主動引導顧客消費的經(jīng)驗，服務質量與顧客要求差距較大，未能讓顧客享受到“上帝”的感覺，這也是商場陷入困境的主要原因之一。

　　(二)客觀原因。

　　第一，地形比較偏。由于近年來辦公廳發(fā)展迅速，廣大職工的生活中心轉向東北，導致商場遠離繁華地區(qū)，影響營業(yè)額。

　　第二，廣大勞動者消費觀念的轉變。隨著工人收入水平的提高，居民的.生活水平和消費水平也在不斷提高，有些人愿意去大城市購物。

　　第三，市場競爭激烈。原來商場只有一家店，現(xiàn)在隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，各個小區(qū)都設立了不同規(guī)模的商場和超市，很多顧客因為方便，愿意就近購買。

　　第四，因為商場員工是國家正式員工，工資比社會商場員工高兩到三倍，營業(yè)額和利潤低。結果成本高，運營乏力。

　　三、解決問題的對策

　　(一)提高質量和促進發(fā)展。

　　第一，提高服務質量。“同質比價，同質比價服務”，服務質量直接影響商場的經(jīng)營，要從自身做起，進一步解放思想，更新觀念，以“顧客滿意與不滿意”為工作標準，做好售前、售中、售后服務，文明經(jīng)商，禮貌待客，讓消費者來的開心，去的滿意。

　　二是提高商品質量。品質是商品的生命，好的品質商品可以提高商場的知名度。所以要嚴格控制進貨，拓寬進貨渠道，堅持貨比三家。在保證質量的同時，逐步實現(xiàn)所經(jīng)營產(chǎn)品的品牌化、系列化，力求質優(yōu)價廉，減少商品積壓，增強市場競爭力。

　　(二)加強管理，挖潛增效。

　　第一，加強安全管理。去年“10·21”火災事故給商場造成直接經(jīng)濟損失9萬余元。我們要從中吸取教訓，把安全工作放在首位，教育全體員工牢固樹立大安全觀念，嚴格落實安全生產(chǎn)責任制，與班組和個人簽訂責任證書，落實到個人。同時，要加強安全檢查，消除安全隱患，確保商場各項工作的安全運行。

　　二是加強財務管理。建立健全科學合理的財務管理制度，加強成本核算，控制資金投入，做好資金運營，確保商場整體工作高效運行。

　　三是降低管理成本。首先，管理成本中的指標要分解成團隊和小組、崗位和個人，讓商場的每一個員工都承擔起降低管理成本的責任，消化每個環(huán)節(jié)中的市場壓力和虧損因素，讓商場的每一個人負責財務管理，真正成為商場的主人。其次，通過簽訂不同層次的合同協(xié)議，進行薪酬支付，將各個團隊、崗位、個人的責權利與商場的經(jīng)濟效益緊密結合，將個人的薪酬與目標完成情況直接掛鉤。

　　(三)以人為本，優(yōu)化組合。人是第一生產(chǎn)要素，任何單位做好人的工作都很重要。商場有40名員工，大部分是女同性戀。

　　一是做好人力資源配置，以“科學合理、精簡高效、權責明確、分工協(xié)作”為宗旨，科學結合、按量用人、物盡其用。同時，做好員工素質教育和專業(yè)培訓，提高工作質量和工作效率。

　　二是優(yōu)化工作環(huán)境，努力加強內外環(huán)境建設，積極爭取上級部門和兄弟單位的理解和支持，創(chuàng)造新的發(fā)展機遇。

　　三是完善用工制度，建立競爭性激勵機制，獎勤罰懶，多勞多得，充分調動員工的積極性和主動性，營造良好的工作氛圍。

　　經(jīng)過一年的試運行，商場的經(jīng)營狀況有所改變�！吧讲桓撸擅�；水不深，龍才是靈。我們相信，只要商場全體員工團結一致，開拓創(chuàng)新，與時俱進，一定能走出困境。

商業(yè)調查報告2

　　北京街道和社區(qū)里的商業(yè)服務，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現(xiàn)在深入社區(qū)組合形態(tài)的3.0版本。未來隨著電子商務的深度運用，社區(qū)商業(yè)的4.0版本已漸現(xiàn)雛形。那么20xx年北京的社區(qū)商業(yè)是什么樣的，存在著哪些問題?

　　品牌化服務稀缺

　　社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的最優(yōu)選項之一。

　　為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長陽社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個有代表性的大型社區(qū)做調查。這12個樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。

　　根據(jù)問卷調查，隨著購物習慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的.日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務業(yè)與新興的網(wǎng)絡購物融合的服務體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達室或者警衛(wèi)室都主動或被動地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。

　　北商商業(yè)研究院通過對12個社區(qū)居民的調查采訪發(fā)現(xiàn)，9個社區(qū)對連鎖餐飲的需求最大，7個社區(qū)對家政服務的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。

　　其實，北京市一直鼓勵連鎖經(jīng)營企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵品牌連鎖經(jīng)營企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務委推薦進社區(qū)的連鎖企業(yè)。

　　調查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調查中，一個突出的變化是，7-11 、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現(xiàn)在社區(qū)。不過，社區(qū)商業(yè)的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。

　　餐飲居社區(qū)商業(yè)之首

　　在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比最高，平均占比達到32%;其次是生活服務類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。

　　但是，從調查的各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務質量也不穩(wěn)定。

　　在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區(qū)調查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，最高占比達到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區(qū)的很多年輕住戶已經(jīng)升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發(fā)力點�？梢灶A測，單獨二胎政策落地實施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務需求增大。

　　此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來源于小區(qū)底商，受限于當初開發(fā)商的規(guī)劃設置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問題。

　　菜店覆蓋面有待提升

　　針對社區(qū)商業(yè)調查發(fā)現(xiàn)的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調查活動。在參加調查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對自己居住社區(qū)的農產(chǎn)品市場不夠滿意，其中超過一半的網(wǎng)友認為社區(qū)菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對社區(qū)菜市場提供的水果蔬菜品質和價格不滿意。

　　30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時。

　　從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過了4萬家。北京市的常住人口在20xx年時就已突破了20xx萬人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關調查顯示，北京的便利店還不到20xx家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。

　　在調查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務設施相對完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無法進入。

商業(yè)調查報告3

　　調查時間：20xx年5月16日——26日

　　調查地區(qū)：廣漢、青白江、金堂

　　調查對象：三地餐飲娛樂行業(yè)情況

　　調查方法：觀察交談、掃街走訪、重點約談

　　調查人：xx

　　一、調查目的

　　通過廣泛收集各種商業(yè)品牌和市場信息，了解行業(yè)經(jīng)營狀況和分布特點，結合宏觀調控與地方政策面，研判物業(yè)、地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)、運營與物業(yè)價值之間的內在邏輯與有機聯(lián)系，為制訂物業(yè)招商運營政策、擬定招商執(zhí)行方案提供真實的市場依據(jù)。

　　二、三地行業(yè)發(fā)展狀況分析

　　隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展、城市進程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業(yè)在經(jīng)營模式和形態(tài)上也在經(jīng)歷一場深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業(yè)升級轉型的前沿地帶。從行業(yè)本身共性來看，三地餐飲娛樂業(yè)呈現(xiàn)出相同的表現(xiàn)特征，具體如下：

　　1、隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程向縱深型開進，相應的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費潛能，行業(yè)總體量將會越來越大。

　　2、行業(yè)發(fā)展的重要標志就是目標市場的進一步細分，在同種業(yè)態(tài)上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。

　　3、時代的發(fā)展和經(jīng)濟文化的融合，使餐飲娛樂業(yè)衍變出更多、更豐富的業(yè)態(tài)形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨立業(yè)態(tài)。

　　4、舶來文化和產(chǎn)品對內地消費觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業(yè)態(tài)、最流行的文化娛樂方式都能在最短時間內在三地發(fā)現(xiàn)蹤跡。

　　5、中國傳統(tǒng)的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營連鎖化、管理規(guī)范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢越發(fā)明顯，就餐環(huán)境和營養(yǎng)環(huán)保被提到了較高位置。

　　6、國外國內、外省內地的餐飲娛樂（休閑）各業(yè)態(tài)之間的融合交流成為一大現(xiàn)象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。

　　三、金堂商業(yè)現(xiàn)狀分析

　　1、商業(yè)形態(tài)及特征

　　從歷史來看，金堂以前城區(qū)面積很小，商業(yè)規(guī)模不大，形態(tài)封閉，具有一定的碼頭商業(yè)特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態(tài)環(huán)境明顯改善，城市建設具備了有力的生態(tài)支撐，加之與成都較近的交通地理優(yōu)勢，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)井噴之勢，帶來的變化是不但城區(qū)面積成倍增長，商業(yè)規(guī)模也急劇放大，商業(yè)形態(tài)日趨多元化，逐步呈現(xiàn)出略帶外向型的商業(yè)特征。

　　2、商業(yè)圈層

　　金堂古稱趙鎮(zhèn)，以老電影院為核心的區(qū)域構成老城區(qū)，目前也是金堂人流量最集中的地段；過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區(qū)域構成西區(qū)新城；以三星鎮(zhèn)周邊開發(fā)的大學城為金堂又一特色新區(qū)；過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構成城南新區(qū)。

　　金堂城區(qū)按商業(yè)獨立性可劃分如下：

　　中心商圈

　　A、老電影院商圈——區(qū)域：以電影院為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務業(yè)、旅館、鐘表、醫(yī)藥、快餐等。

　　B、平安橋路商圈——區(qū)域：以水城之星綜合體為中心及附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運營服務、西餐咖啡等

　　C、次級商圈

　　A、一、二橫道商圈——區(qū)域：

　　一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂休閑

　　B、小廣場商圈——區(qū)域：工農大橋北橋頭以生態(tài)水城為中心及沿河周邊商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲等

　　C、韓灘商圈——區(qū)域：以韓灘為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務業(yè)、旅館、醫(yī)藥等。

　　邊緣商圈

　　客運中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等

　　特色商圈

　　A、大學城商圈——代表商業(yè)：星島國際綜合體

　　B、觀嶺別墅商圈——代表商業(yè)：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會所、麥倫麥花園餐廳燈

　　3、區(qū)域特征

　　中心商圈：地段優(yōu)越，人流量大，商氣旺盛，主要業(yè)態(tài)有超市、百貨、家居服務、娛樂及配套生活服務。商圈核心優(yōu)勢就是地段，建筑形態(tài)各異，具有超強的人氣吸附力，消費旺盛，以青年、中年消費為代表。

　　次級商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區(qū)消費和外來消費，在

　　一、二橫道更是形成了大規(guī)模的特色消費。商圈建筑形態(tài)一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業(yè)態(tài)體現(xiàn)綜合性，消費人群覆蓋較廣。

　　邊緣商圈：地理位置較為偏遠，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環(huán)境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內商業(yè)具有較為明顯的指向性。特色商圈：針對特殊群體營造的特色商業(yè)區(qū)域，圈內消費人群具有高度指向性，其標志是不依賴于城市消費要素的支持而獨立運行，其特點是圈內商業(yè)具備穩(wěn)定持久的經(jīng)營能力。

　　四、金堂消費分析

　　1、消費習慣

　　電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業(yè)態(tài)各異，品牌豐富，既有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代商業(yè)，為金堂市民首選消費地。但隨著消費市場不斷細分，中心商圈以外的中高端消費和特色消費分流了一定的市場份額和人流，個別業(yè)態(tài)也隨消費習慣的變化出現(xiàn)從中心商圈外逃的趨勢，特別是餐飲娛樂類更為明顯。

　　2、消費偏好

　　金堂普通消費者仍以傳統(tǒng)消費項目為主，夜晚餐椅娛樂類消費增加，在兼具經(jīng)濟、口感的同時也考慮了一定的品牌、環(huán)保因素。總體而言，中式餐飲消費較為活躍，休閑勝過娛樂消費。

　　3、消費實力

　　目前金堂本地消費力較弱，但代表中高端消費的外來消費力逐漸增多，將來的趨勢應是中端消費逐漸占據(jù)主流。

　　4、消費結構

　　根據(jù)了解，金堂實體消費主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫(yī)藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據(jù)了大部分本地人群，文化精神消費仍不是消費主流。

　　五、金堂餐飲娛樂（休閑）業(yè)態(tài)需求分析

　　1、餐飲經(jīng)營需求特征

　　A、綜合性酒樓

　　主要以商務接待、家庭宴席為主營業(yè)務，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數(shù)3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機電經(jīng)營或其它易制造污染噪音等經(jīng)營項目，以不超出次級商圈為準（高端商務類除外）為宜。交通易達，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業(yè)須滿足電力、空調、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位（場），物業(yè)外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補性的酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類酒樓對租金要求20——50元/m2.月（根據(jù)地段來定，總體水平要低于同物業(yè)內其他業(yè)態(tài)租金），物業(yè)費普遍不超過2元/m2.月，簽約時間至少六年以上，要求產(chǎn)權明晰。

　　該類酒樓選址條件相對寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業(yè)體中能夠擔當主力業(yè)態(tài)商家的任務，短期內能快速解決招商問題，且經(jīng)營較為穩(wěn)定。但在租金要求和租賃時間上對業(yè)主較為苛刻，會造成業(yè)主短期租金損失，并能妨害物業(yè)長期的增值收益，削弱業(yè)主對收益的把控權。

　　金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。 B、特色中餐廳（含火鍋）

　　該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經(jīng)營數(shù)量眾多，主業(yè)以特色飲食吸引大眾化的消費參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區(qū)商鋪或商業(yè)街底層。要求位置適宜，以不超出次級商圈為準（高端商務類除外）為宜，交通易達，該類餐廳除高端場所外，一般對環(huán)境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類餐飲對租金要求30——100元/m2.月（一樓價格，主要依據(jù)：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業(yè)費，簽約時間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉讓費相當高昂。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，有抱團經(jīng)營的意識傾向。因烹飪易產(chǎn)生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經(jīng)營穩(wěn)定性差，經(jīng)營換手頻繁，造成物業(yè)遠期收益有不確定的威脅。（該類餐飲高端定位有上樓經(jīng)營的趨勢）

　　典型代表：金堂

　　一、二橫道餐飲街廣漢佛山街、青白江幸福天地等

　　C、中式快餐

　　目前金堂尚無，預計在大學城將會出現(xiàn)。該類餐飲要求地段好，人流量大，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全。中式快餐消費群體主要以學生、辦公商場職員為主，對租金承受力高，可上樓經(jīng)營。

　　D、西式快餐

　　該類餐飲在全國各地都已經(jīng)普及，以連鎖加盟形式存在，開店數(shù)量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標準，某些品牌西式快餐的選址定點已經(jīng)成為判斷商業(yè)繁榮與否的標準之一，它們的入駐標志該地段已經(jīng)達到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級商圈為準，最好在核心商圈內。該類餐廳對環(huán)境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類餐飲對租金要求40——70元/m2.月，物業(yè)（商管）收費5元/m2.月以內（視配套多少而定），簽約時間三年以上，該類餐飲一旦定點，經(jīng)營十分穩(wěn)定。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，對某些業(yè)態(tài)定位有風向標作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經(jīng)營穩(wěn)定，為商業(yè)物業(yè)高度歡迎的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：德克士、佳客來、臺灣牛扒等。

　　E、西餐咖啡

　　該類餐飲客群定位于城市中青年白領以上消費人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：地段優(yōu)越，具有商氣，物業(yè)形象好，建筑外觀現(xiàn)代大氣，內部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定景觀（自然景觀建筑景觀均可），周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式。周邊業(yè)態(tài)以電影院、健身、休閑等組合為佳。物業(yè)類別以大體量綜合體商業(yè)為佳，樓層在二樓以上六樓一下。

　　該類餐飲面積需求300——1000m2，在金堂租金標準為40——80元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費5元/m2.月以內，簽約時間至少三年。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，為大型綜合體不可或缺的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：一米陽光水城印象羅浮咖啡、逸景云天等

　　2、娛樂休閑經(jīng)營需求特征

　　A、KTV歌城

　　該類業(yè)態(tài)定位于一般性娛樂消費，有時以會所、量販等稱呼命名，選址要求嚴格按照經(jīng)營檔次區(qū)分，中低檔次選址要求如下：交通方便易達，位置較好，臨街，物業(yè)形態(tài)不論，有電梯為佳，周邊業(yè)態(tài)原則上不限，樓層不限，要求人流量大，因有噪音擾民因素，因此周圍居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)樓層1-2層，面積區(qū)間150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之間，有一定租金承受力，在城市里是娛樂休閑項目數(shù)量最多分布最廣的業(yè)態(tài)；

　　中高檔業(yè)態(tài)選址要求：交通方便，位置較好，物業(yè)形態(tài)以獨立商業(yè)或綜合體商業(yè)為佳，要有良好的廣告展示面，有專用電梯，有專用停車位（場），周邊環(huán)境整潔衛(wèi)生，周邊居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)面積要求1000m2以上，樓層六樓以下均可，按樓層不同，其租金在20——80元/m2.月之間。

　　金堂典型代表：中低端

　　一、二橫道中高端金鉆.名歌會淞霖會所等

　　B、浴足保健

　　該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：交通具易達性，物業(yè)形象好，內部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨棟商業(yè)為佳，樓層在二樓以上四樓以下為好。

　　該類業(yè)態(tài)面積需求1000m2以上，在金堂租金標準為30——60元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費3元/m2.月以內，簽約時間至少五年。

　　該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。

　　金堂典型代表：領域會所、重慶富僑等

　　C、茶樓

　　茶樓是川內具有不可替代的一種社交休閑平臺，該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費人群，提供日常休閑、商務、娛樂功能。其選址要求如下：交通具易達性，物業(yè)形象好，內部配套齊全，有電梯最好，附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的'業(yè)態(tài)形式，高端茶樓要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨棟商業(yè)為佳，樓層原則不限。

　　該類業(yè)態(tài)面積需求500m2以上，在金堂租金標準為20——40元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費2元/m2.月以內為佳，簽約時間至少三年。

　　六、調查結論

　　目前金堂開工在建商業(yè)綜合體超過六家之多（見競爭調查表），總市場供應體量約50萬m2，且交房時間多集中在明年5月-12月，與維羅納項目交房和招商時間高度重合，這將為維羅納招商工作帶來嚴峻的挑戰(zhàn)。據(jù)調查，上述項目目前已展開招商的四家，意向招商率（含已售自營）不足三成，對商家和品牌資源的搶奪預期將更為激烈。但就上述項目招商業(yè)態(tài)分析，其對中高端餐飲娛樂業(yè)態(tài)的重視程度還有所欠缺，因此同時也為維羅納帶來契機。

　　綜合以上調查信息，金堂餐飲娛樂業(yè)態(tài)的分布與廣漢、青白江較為穩(wěn)定成型不同，仍處于商圈調整與業(yè)態(tài)進化的過程，隨著城市建設的不斷推進，未來三到五年金堂商業(yè)格局將發(fā)生根本性改變，特別是外來校園經(jīng)濟的介入，將為餐飲娛樂從規(guī)模和形態(tài)上提供升級轉換的可能。據(jù)此，本次調查小結如下：

　　金堂商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢預判：

　　1、招商工作將面臨激烈競爭局面；

　　2、金堂商圈分布將呈現(xiàn)多極化特點；

　　3、金堂總消費力將迅猛提升；

　　4、未來兩三年金堂商業(yè)總體租金水平提升空間有限；

　　5、外來中餐品牌在金堂尚為空白點；

　　6、大型迪吧迪吧酒吧演藝吧等娛樂業(yè)態(tài)在金堂尚為空白點；

　　7、中西快餐類餐飲業(yè)態(tài)入駐進度將有加快趨勢；

　　8、商業(yè)品牌對物業(yè)形象和檔次要求越來越高；

　　9、傳統(tǒng)餐飲對物業(yè)條件要求越來越高；

　　10、大型餐飲娛樂業(yè)對環(huán)境和私密性要求越來越高；

　　11、業(yè)態(tài)之間的兼容互補要求越來越明顯。

　　維羅納物業(yè)價值指數(shù)初判：

　　1、區(qū)域：目前屬邊緣商圈，三年后可能成長為次級商圈。

　　2、地段（價值核心要素）：中等

　　3、交通：上等

　　4、物業(yè)配套：中上等

　　5、物業(yè)形象：中等

　　6、物業(yè)形態(tài)：中等偏下

　　7、周邊環(huán)境：中等

　　8、人氣（商氣）：中等偏下

　　9、景觀：中等偏下

　　10、品牌吸附力：暫無

　　本案物業(yè)價值綜合指數(shù)：中等偏下

　　招商策略建議：

　　結合各業(yè)態(tài)選址需求特征分析，本案招商對象應具備以下特點：金堂空白業(yè)態(tài)優(yōu)先，競爭項目忽視的業(yè)態(tài)優(yōu)先，與本案物業(yè)吻合度高的業(yè)態(tài)優(yōu)先，品牌號召力強的業(yè)態(tài)優(yōu)先，自我經(jīng)營體系成熟糾錯能力強的業(yè)態(tài)優(yōu)先，據(jù)此，本案目標業(yè)態(tài)的招商優(yōu)先順序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒樓——連鎖類足浴保健會所——中高檔商務休閑會所——大中型酒吧或演藝吧、中高檔特色餐飲等。

　　根據(jù)物業(yè)體量因素，商家入駐面積至少在500m2以上，首批商家應具備帶動后批次商家的示范效應，首批商家入駐政策應明顯優(yōu)于后續(xù)商家。

　　招商政策建議：

　　1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金適用三年，從第二年開始年遞增10%，從第四年開始重新定價。

　　2、裝修期：首批商家半年，后續(xù)商家三個月。如提前交房，提前時間不計入裝修期。

　　3、合同期限：五年。

　　4、保證金：兩個月租金。

　　5、租金交付：半年一交。

　　6、商管費：1.5元（可作為招商談判條件減免）

　　7、提供免費店招位置，廣告位有償適用。

　　上述定價同比物業(yè)指數(shù)類似的新建項目越顯偏低，同比金堂現(xiàn)有業(yè)態(tài)所匹配的物業(yè)的租金基本持平。經(jīng)初步估算，如按上述政策執(zhí)行，三年內本案租金與售價的平均收益率約3%左右。從第四年開始，本案商圈已較為成熟，租金上調理由充足，預計到第六個租賃期基本能夠實現(xiàn)收益盈虧平衡。

　　本案收益預期在于三年后的物業(yè)升值，在商業(yè)培育期內適當讓利于商家，既能夠快速形成人氣、商機，也會減少物業(yè)空置造成的租金損耗，因此在政策設計中適當犧牲了部分前期租金收益，但通過縮短合同定價時間，使物業(yè)持有者能鎖定物業(yè)收益增值的把控權，避免遠期收益的分流。

　　與此同時，在招商執(zhí)行時，首批商家應嚴格遵循招商計劃進行對接篩選，不能急于看重招商率而引進與本案匹配度不高的業(yè)態(tài)，避免因選址失誤導致的商家經(jīng)營不善的換手，從而影響本案的商業(yè)形象，增加二次招商難度。

商業(yè)調查報告4

　　大學生是一個獨特的消費群體，知識水平相對較高。他們愿意嘗試并容易接受新事物和新想法。雖然現(xiàn)在消費力比較低，但是人數(shù)龐大，消費領域集中。

　　更重要的是，現(xiàn)在的大學生在不久的將來將成為整個中國社會的中堅力量和消費者。誰抓住了他們，誰就抓住了未來市場。

　　于是，國內外很多廠商都把目光轉向了大學校園，比如飛利浦放棄中國足協(xié)杯，贊助中國大學足球聯(lián)賽；紅牛在國立大學校園贊助推廣“紅牛杯三人籃球聯(lián)賽”；雀巢公司在大學校園舉辦“雀巢咖啡E世代獎”。

　　濟南普通高校66所，在校生30萬、16萬人，成人高校12所，在校生12907萬人。調查大學校園的商業(yè)推廣活動，試圖找出其中的規(guī)律，不僅有助于目前正在做商場推廣的商家，也有利于未來打算進入校園的人。

　　XX年11月至12月，山東世紀經(jīng)濟營銷策劃公司市場研究部消費者研究中心在濟南進行了專項調查。研究組對以山東大學、山東師范大學、山東中醫(yī)藥大學、山東建筑工程學院為代表的四所高校的60名學生進行了小組討論和一對一的深度訪談，以深入了解大學生這一特殊的消費群體，挖掘其中蘊含的商機，為企業(yè)提供決策依據(jù)。

　　1·大學校園的媒體主要包括平面媒體、廣播媒體、校園網(wǎng)絡和戶外媒體。

　　印刷媒體包括海報板、雜志和傳單。大學校園的海報一般統(tǒng)一貼在海報板上。每個大學一般都有兩三個海報板，分布在學生宿舍旁邊或者教學樓前。這是大學生最重要的信息來源。大學生經(jīng)常買雜志和報紙，比如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報》。

　　廣播媒體包括電視、廣播和電話。現(xiàn)在大學宿舍一般都有電視機，每個大學也有自己的校園廣播，一般都是中午和晚飯的時候播出，一般都是學校的時事資訊。大學校園內所有宿舍的電話一般都是免費的。

　　目前校園網(wǎng)的使用主要是選課、查分、看新聞、查信息、灌水論壇，網(wǎng)上跳蚤市場很少。

　　戶外媒體主要指校園內的玻璃布告欄和餐廳外的大型招牌。

　　第二，大學校園商業(yè)推廣形式多樣，頻率不同。

　　在濟南，校園商業(yè)推廣活動一般包括海報、傳單、贊助、報告（講座）、業(yè)務人員銷售展示、學生代理、書攤、上門銷售講解、表演等。其中很少有兩種形式：向女大學生講解化妝品知識，由商家舉辦大型演出（活動）；報告（講座）也很少，大部分高校一學期一兩次；挨家挨戶推銷在高校是一種普遍現(xiàn)象。隨著高校學生公寓管理的更加嚴格，這種形式正在減少。星期六和星期天，商務人員會不時在校園里進行銷售和展示

　　但一般沒有規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多；書攤一般在周六周日。

　　海報、傳單、橫幅和學生代理人的贊助是大學校園中最常見的形式�？梢姶黉N的促銷形式（游戲活動、禮品、免費使用優(yōu)惠券、價格折扣等。）很少使用，這是商家應該注意的。

　　第三，大學校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中在學習、教育、日用品等方面。

　　大學校園商業(yè)推廣的'產(chǎn)品有三種：學習用品、教育培訓、日用品。

　　學習用品一般包括書籍、復讀機、電子詞典、隨身聽、cd、電腦和學習資料。教育培訓包括四六級、計算機考試、考研、托福、雅思、第二外語（法、德、日）和各種證書培訓。

　　日常生活用品包括食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等。），手機卡，電話卡，化妝品，美容院，鞋子，服裝等。滿足大學生精神娛樂需求的產(chǎn)品很少，商家可以在這方面努力挖掘和開拓市場。

　　第四，大學生對商業(yè)推廣活動態(tài)度友好。

　　根據(jù)調查，大學生對上門促銷表現(xiàn)出一貫的不贊成，不帶偏見地接受廣告和海報，通常接受贊助、報告、學生代理和商業(yè)人員的銷售展示。一般來說，大學生對商業(yè)推廣活動持友好態(tài)度。

　　5·大學生最喜歡的推廣形式是公關宣傳，最不喜歡的形式是上門推銷。

　　調查顯示，大學生最喜歡的推廣形式是公關宣傳，因為贊助可以讓大學生獲得利益，報道和表演一般更有趣，可以開闊視野，增長見識。最不喜歡的形式是上門銷售，因為產(chǎn)品質量低劣，宿舍盜竊時有發(fā)生。

　　第六，不同形式的商業(yè)促銷效果存在明顯差異。

　　我們對海報、傳單等進行分類。作為平面廣告，贊助，報告和表演作為公共關系宣傳，和銷售展示的業(yè)務人員和學生代理作為人員銷售。

　　發(fā)現(xiàn)平面廣告一般只能讓大學生知道產(chǎn)品和企業(yè)的名稱和內容。

　　公關宣傳不僅能達到平面廣告的效果，還能讓大學生對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成對產(chǎn)品的偏好。

　　商務人員的銷售展示最有可能促進大學生現(xiàn)場購買。因此，商家應該盡可能采用這種促銷形式來擴大銷售。

　　雖然書攤上賣的正版書不多，但書的質量尚可，價格往往很便宜，滿足了大學生對學習用書、文學用書、暢銷書的需求，很受大學生歡迎。

　　對于學生中介，大學生還是接受和歡迎的，尤其是熟悉的人，表現(xiàn)出高度的信任。問原因，學生中介一般比較方便，有問題可以去找他，而且因為是同學，自然有信任感。此外，大學生普遍認為，學生一般不欺騙學生，否則學生很難有尊嚴地留在同學圈子里。因此，大學生普遍信任學生代理，企業(yè)應充分利用學生代理擴大銷售。

　　七、大學生消費觀很理性。

　　當被問及有需求并了解之后，決定你是否購買一個產(chǎn)品的因素時，調查發(fā)現(xiàn)，大學生普遍考慮的第一個因素是質量，第二是價格，第三是商業(yè)誠信。所謂商業(yè)誠信，是指商業(yè)能否履行之前的消費承諾。確定以上三點后，大學生一般會購買。是否一定是名牌不太重要。

　　八、商務人員銷售展示是最有助于讓大學生覺得產(chǎn)品質量值得信賴和值得信賴的校園促銷形式。

　　當被問及哪種形式最有助于你相信產(chǎn)品的質量時，調查發(fā)現(xiàn)，

　　大學生普遍認為商家的銷售展示最有助于說服他們產(chǎn)品質量可靠。主要原因是眼見為實。有問題可以當場問�？梢灾苯釉诂F(xiàn)場感受觀察。對產(chǎn)品性能有一個全面細致的了解是有幫助的，有利于對其產(chǎn)品產(chǎn)生信任。這充分證明了“可接受性、現(xiàn)場優(yōu)先聯(lián)系、利益體驗是銷售點的基本要素”。

　　總結：

　　1·大學校園的商業(yè)推廣有七種形式：海報、傳單、贊助、講座（報告）、業(yè)務人員銷售展示、學生代理、書攤等。

　　2·商業(yè)推廣的產(chǎn)品一般有三類：學習型產(chǎn)品；教育和培訓產(chǎn)品；生活用品。

　　3·大學生最喜歡的推廣形式是公關宣傳，最不喜歡的是上門銷售；一般來說，大學生對促銷活動的態(tài)度是友好的。公關宣傳（贊助、報道）不僅可以擴大產(chǎn)品的知名度，讓大學生了解自己產(chǎn)品的相關內容，還可以在一定程度上促進大學生對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成購買產(chǎn)品的偏好。

　　4·平面廣告（海報、傳單）對于擴大產(chǎn)品的知名度，讓大學生了解自己產(chǎn)品的相關內容有很大的作用。收到廣告后，決定大學生購買產(chǎn)品的因素是質量、價格和企業(yè)的誠信。

　　5·商務人員的銷售展示最有可能促進現(xiàn)場采購，因為它讓大學生感覺質量可靠。

　　6·學生代理作為大學校園中一種特殊的推廣形式，受到大學生的信任。

　　7·所有的促銷形式都可以達到提醒大學生在以后的購買中會記住或關注該產(chǎn)品的效果。

　　8·商家比較經(jīng)濟的推廣模式是：以贊助、報告（講座）的形式在校園內進行預宣傳，以吸引關注，提升影響力；之后進行業(yè)務人員的銷售展示；展示輔以免費使用、打折、贈送等促銷手段，銷售效果會更好。

商業(yè)調查報告5

　　一、現(xiàn)狀分析

　　近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務領域進一步拓寬。從調查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務對象也不斷拓展，服務對象不僅面向廣大居民，更側重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務。

　　2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓、網(wǎng)絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。

　　3、新社區(qū)的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設，新社區(qū)的建設又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設施、網(wǎng)點分布、商品結構與服務功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。

　　4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。

　　二、存在的主要問題

　　1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學規(guī)劃和有效指導。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的.商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

　　2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎差。在這次調查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務功能不健全，與建設“便利消費進社區(qū)，便民服務進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。

　　3、社區(qū)商業(yè)基礎設施較差，現(xiàn)代服務業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務狀況與之不相適應，亟待改善。在調查中，有的反應社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重。有的反應社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應家政服務業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務很不方便。有的反應社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務，要提高檔次，保證質量等等。從反應的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎設施的規(guī)劃和建設，拓展社區(qū)商業(yè)服務功能，是落實科學發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。

　　三、推進措施和發(fā)展方向設想

　　1、應合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應由政府牽頭，會同商務、規(guī)劃、建設、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結構、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。

　　2、應采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐。二是鼓勵農副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。四是支持和引導再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。

　　3、應鼓勵和支持利用現(xiàn)代技術手段，創(chuàng)新服務體系。積極建設面向社區(qū)服務的信息服務平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術開展社區(qū)便民服務，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務，補充現(xiàn)有網(wǎng)點的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。

商業(yè)調查報告6

　　為了進一步推進社區(qū)商業(yè)“雙進工程”，完善社區(qū)商業(yè)服務功能和政策措施，更好地促進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展情況進行調查，現(xiàn)將調查情況報告如下：

　　一、基本情況

　　我區(qū)四個辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區(qū)總人口約（含流動人口）150000人，城市人均消費4000元/人，較上年增長14.7%；各類商業(yè)網(wǎng)點1810個，較上年增長3.73%；營業(yè)面積193600m2，較上年增長1.1%；就業(yè)人數(shù)15084人，較上年增長2.2%；營業(yè)收入94858萬元（不含金融網(wǎng)點），較上年增長28%（詳見調查表）。

　　二、存在主要問題

　　我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要分布在城區(qū)內沿城區(qū)主要街道北新街新車站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權方面：集體、個體網(wǎng)點多，國營網(wǎng)點少，在零售業(yè)分類方面：百貨店、綜合超市、專業(yè)店多，而便利店、超級市場、購物中心少。在網(wǎng)點布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉(xiāng)結合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務對象方面：服務于城區(qū)內居住的網(wǎng)點多，而服務于離城區(qū)稍遠一點住宅小區(qū)內的網(wǎng)點少。遠遠跟不上城市發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴重制約了商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。

　　商業(yè)網(wǎng)點建設無序發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點主管部門參與規(guī)劃建設商業(yè)網(wǎng)點工作乏力。根據(jù)國家有關政策規(guī)定，城市新建的主要街道兩側要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點用地，但在具體實施過程中，因沒有商業(yè)網(wǎng)點主管部門參與規(guī)劃的落實和審查，而是由建設單位確定，想建什么就建什么，城市建設主管部門只注重建設的高度、風貌、外型等，對是否需要商業(yè)網(wǎng)點而無關大局，使商業(yè)網(wǎng)點建設形成無序的發(fā)展狀態(tài)。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權，只注重土地的拍賣價格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點而無處建設的弊端。

　　2、建設資金缺乏，基礎設施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設一直缺少投入，大部分門面破舊，設施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點無資金建設，更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點建設，使居民“住新樓，添新愁”的'現(xiàn)象嚴重存在，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展緩慢，跟不上城市發(fā)展的需要。

　　三、意見和建議

　　目前，我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點正在逐步興起，各級各部門對社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點進行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。要想有一個較快發(fā)展，必須從客觀上加強籌劃和指導，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃目標，采取相應的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道�，F(xiàn)根據(jù)我區(qū)實際，提出以下五點建議：

　　1、堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設納入城市發(fā)展規(guī)劃。

　　社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設是城市建設的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點狀況以及城市建設的長期規(guī)劃，進行統(tǒng)一規(guī)劃，科學布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。

　　2.堅持政府扶持引導與企業(yè)自我發(fā)展相結合的原則，調動社會各方力量，推動社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展。

　　我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展相對比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設列入城市基本建設計劃，建設改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設商業(yè)網(wǎng)點，減免各項費用。

　　3.加強立法，確保商業(yè)網(wǎng)點健康、快速、有序發(fā)展。

　　在調研的基礎上，組織相關部門及專家論證，制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業(yè)網(wǎng)點建設有法可依，有章可循。指導商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展工作，確保商業(yè)網(wǎng)點健康、快速、有序發(fā)展。

　　附：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點基本情況統(tǒng)計調查表

　　一、調查目的

　　“綠城長興廣場”項目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調查，目的在于確定項目招商的基準價格，推進項目招商持續(xù)良性地運營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

　　二、調查范圍

　　以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

　　三、調查方式

　　走街選點訪問。

　　四、綜合分析

　　1、人民北路。

　　本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元;二層：日租金1.6左右。

　　案名樓層面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 人民北路銀時代店一層 30 8 7.3

　　人民北路兩岸咖啡店二層 500 30 1.64

　　西魚巷59號嗒滴嗒童裝店一層 70 9 3.5

　　4、長安路。

　　該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

　　案名樓層面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 金陵中路292號(空置) 一層 25 10 10.95

　　金陵中路318號汀凡詩女裝店一層 30 6 5.4

　　縣前中街385號(空置) 二層 800 70 2.39

　　5、縣前街。

　　重點調查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。

　　該項目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。

　　該項目一層日租金報價每平方3.5元;二層報價2.5元。

　　據(jù)該項目內部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價從業(yè)主手中獲得招商運營權。

　　案名樓層面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 解放中路376號李寧運動店一層 83 37 12.2 解放中路389號(空置) 一層 90 41 12.4

　　解放西路115號和記菜館一層 200 12 1.64

　　解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀一層 30 4 3.65 五、本案租金定位

　　綜合項目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準價格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報。

　　理由：

　　1、這個價格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發(fā)商的運營成本。

　　2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習慣做法，可在此基礎上每年遞增5%，能保持項目持續(xù)性運作。

商業(yè)調查報告7

　　商業(yè)空間是人類活動空間中最復雜多元的空間類別之一，而商業(yè)空間設計從廣義上可以定義為：所有與商業(yè)活動有關的空間形態(tài)設計。也可以理解為：當前社會商業(yè)活動中所需要的空間設計實現(xiàn)商品流通的空間環(huán)境設計。隨著時代的發(fā)展，現(xiàn)代意義上的商業(yè)空間設計必然會呈現(xiàn)多樣化復雜化、科技化和人性化的特征。

　　通過這次的調研以及對集體的案例進行分析，使我增加了關于商業(yè)空間設計的知識，了解到一個專賣店的空間設計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放對其稍加設計便可營造出理想的效果。并且認識到自己今后在設計中應該注意的問題，在以后的設計中為自己提供借鑒與幫助。

　　盡管各種專賣店的風格會隨著它們功能的不同而不同，但它們又有相似的特征。

　　專賣店的設計應該營造一種更為親切、隨和的舒適感，給顧客一種特別親切，舒適特別放松的感覺，激起購物欲望。一個專賣店空間設計的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個好的專賣店設計有助于維護品牌形象，可以促進商品的銷售。專賣店主要取決于設計色彩、燈光、材料的搭配。設計選擇的顏色范圍越來越多樣化當然這些顏色的選擇基于各個空間預期的視覺和感覺而定。顏色影響著認得情緒和注意力，用來營造舒適的環(huán)境。

　　調研內容：

　　專賣店的店面布置主要目的是突出商品特征，使顧客產(chǎn)生購買欲望，又便于他們挑選和購買。專賣商店的設計十分講究，它需要線條簡潔明快，不落俗套。

　　在布置專賣商店店面時，要考慮多種相關因素，諸如空間的大小，種類的多少，商品的樣式和功能，燈光的排列和亮度，通道的寬窄，收銀臺的位置和規(guī)模，最好留有依季節(jié)變化而進行調整的余地，使顧客不斷產(chǎn)生新鮮和新奇的感覺，激發(fā)他們不斷來消費的愿望。

　　專賣商店的空間格局復雜多樣，各個經(jīng)營者可根據(jù)自身實際需要進行選擇和設計。一般是先確定大致的規(guī)劃，例如營業(yè)員的空間、顧客的空間和商品空間各占多大比例，劃分區(qū)域，爾后再進行更改，具體地陳列商品。商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布置或者是對稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。

　　我們都很清楚一個專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對專賣店的設計是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費者，才能夠獲得理想的效果，陳列可以使靜止的服裝變成顧客關注的目標。尤其是對需要重點推薦的貨品以及新上市的貨品，通過各種陳列形式用視覺語言來吸引消費者。

　　燈光是吸引顧客的一種重要元素�？Х瑞^.酒吧.賓館這些場所通常需要設計的富有溫馨感，因為顧客來這里主要是為了放松心情，但對一個購物場所，不僅要制造一種輕松感，還需要提高顧客的興奮度。

　　專賣店里的燈光有的要明亮一些，配上白色的墻壁更顯明亮。商店里照明有鑲嵌燈和射燈等。鑲嵌等安裝在商店的天花板內，簡介美觀，主要作為基礎照明;射燈有固定射燈和軌道射燈兩種，通常配有燈罩，特點是光是集中.指向性強，并且可以調節(jié)投射角度，主要用于局部重點照明如圖所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對比，不但突顯出模特真實的表情與他們的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的`空間氛圍，很吸引人們的目光。

　　一個專賣店的空間設計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放，對其稍加設計便可營造出理想的效果;燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會出現(xiàn)不同的效果，應根據(jù)需要選擇適當?shù)臒艟撸耘浜系陜鹊恼w設計。運用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會越好，相反，最好的櫥窗用色設計方案是使用單色，比如以藍調為基礎的櫥窗，能增添情感意義，被認為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動、熱情的感覺。不同的色彩會使人產(chǎn)生不同的感覺，也會使形體產(chǎn)生不同的效果。

　　專賣店材質的運用

　　頂面材料可以用礦棉吸音板來做吊頂;地面的材料可以用大地板磚來鋪設;墻面用乳膠漆做材料;專賣店的照明常用到設格柵燈吸頂燈個性吊燈筒燈射燈等;商店的門可以采用鋼化玻璃還有復合免漆門。

　　總結：

　　通過這次調研讓我認識到品牌專賣店設計的特點，每走進一個專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設計風格。

　　店面裝修的精美.獨特。經(jīng)濟實用一方面要滿足實用要求.追求最佳的功能。另一方面要裝修的精美舒適，給顧客一個安逸舒適的購物場所這次的調研活動使我增加了關于商業(yè)空間設計的知識，了解到一個專賣店的空間設計不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進行不同的陳列擺放對其稍加設計便可營造出理想的效果。并且認識到自己今后在設計中應該注意的問題，在以后的設計中為自己提供借鑒與幫助。

商業(yè)調查報告8

　　中國是個農業(yè)大國，農村人口占到全國人口的70%。改革開放以來，農村形勢發(fā)生了巨大的變化，農村經(jīng)濟出現(xiàn)了令人觸目的成就。但是農村醫(yī)藥市場的情況卻并不讓人樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關資料，今年上半城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3424元，比上年同期實際增長5。5%，同比增幅降低0。9個百分點；農村居民人均現(xiàn)金收入1063元，實際增長4。2%，同比提高2。1個百分點。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料還同時指出，上半年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健消費 169。2元，占全部消費性支出的6。65%，而農民人均醫(yī)療保健消費45。3元，占全部生活消費現(xiàn)金支出的6。82%。剔除其中的一些不可比因素，仍然可以看出，醫(yī)療消費在城鄉(xiāng)人均消費構成中的比重差距并不大。農村居民人數(shù)基本是城鎮(zhèn)居民人數(shù)的二倍以上，如按實際數(shù)字計算雙方醫(yī)藥銷售金額應當大致相近。但是今年上半年，由于多種因素，全國醫(yī)藥市場銷售額723億元，而其中農村銷售額35。5億元，僅占全國銷售額的4。9%。城鄉(xiāng)醫(yī)藥市場消費差距之大，確實應該令人思索。筆者認為農民缺醫(yī)少藥的問題從某種角度講還依然存在。這與快速發(fā)展的農村經(jīng)濟極不相適應。醫(yī)藥保健是保障社會正常發(fā)展的基礎，長久下去，勢必影響到農村經(jīng)濟的發(fā)展。農村醫(yī)藥市場的問題應該引起各級政府的高度重視。

　　一、現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┺r村市場藥品供銷渠道混亂。

　　目前農村醫(yī)藥行業(yè)主要集中在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)兩級的集鎮(zhèn)上。由于農村面積廣闊，村落分散，網(wǎng)點稀少，客觀上造成了農民買藥的困難。需求客觀的存在，供貨相對的脫節(jié)，由此也造成了農村無證經(jīng)營現(xiàn)象十分嚴重。一方面在供應商而言，無證藥販活動猖獗。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、個體診所、藥店、村衛(wèi)生室受利益的驅動，在采購藥品時只問價格不看質量，從而使一些販賣偽劣藥品的游醫(yī)藥販有空子可鉆。農村成了過期失效藥品、假冒偽劣藥品的集散之地。另一方面在銷售商而言，保健品商店、小型超市等農村零售商業(yè)超范圍經(jīng)營藥品。不少保健品商店、小型超市以經(jīng)營保健品、食品為名，暗地里經(jīng)營醫(yī)藥商品和醫(yī)療器械。藥品購銷無記錄，藥品來源和去向均無法查核，供應、銷售的渠道十分混亂。

　�。ǘ┺r村市場藥品質量低劣。

　　近幾年，藥品監(jiān)督管理體制實行自上而下的改革。城市藥品監(jiān)管力度明顯加強，市場規(guī)范化經(jīng)營明顯好轉。一些無證藥販在城市無法經(jīng)營，只能把目標轉向農村。他們以種種手段搶占農村醫(yī)藥市場。憑借多年經(jīng)營的經(jīng)濟實力和經(jīng)驗，憑借各種社會關系網(wǎng)，將過期失效、假冒偽劣藥品、未通過GMP認證企業(yè)生產(chǎn)的大輸液和不合格的醫(yī)療器械如一次性輸液器等，銷往農村地區(qū)。造成廣大農村地區(qū)藥品質量嚴重下跌，不合格藥品隨處可見。據(jù)有些地區(qū)對農村基層藥店、診所、衛(wèi)生室抽檢，藥品不合格率竟高達70%，而那些無證經(jīng)營的超市、保健品店、診所還不包括在內。歸納起來，主要問題就是過期失效、霉變蟲蛀、淘汰假冒、未加工炮制的原藥上市等幾個方面。

　�。ㄈ┺r村市場藥品價格混亂。

　　農村醫(yī)藥市場由于價格信息閉塞，價格方面又無實質性的管理機制，市場價格十分混亂。藥品價格靠高不靠低、看漲不看降。加上進貨渠道的不同，往往同一生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的同一品種、同一規(guī)格的藥品在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)藥品零售店之間、村與村衛(wèi)生室之間、鎮(zhèn)衛(wèi)生院和零售藥店之間價格往往都不一致。消費者往往因此而無所適從。特別是一些抗生素藥，價格出現(xiàn)成倍的差別。

　　（四）農村市場藥品管理松弛。

　　由于農村市場面積寬廣，村落分散，經(jīng)濟構成零碎而復雜以及自上而下的醫(yī)藥監(jiān)管體制剛剛涉及縣級，造成目前農村許多地區(qū)藥品經(jīng)營基本處于無機制管理狀態(tài)。在農村的偏遠地區(qū)藥品監(jiān)管幾乎成為空白。縣級藥品監(jiān)督管理機構許多地市尚未建立，剛建立的地市，縣級執(zhí)法力量也十分薄弱。人員少、素質差、經(jīng)費缺、交通工具無等問題嚴重影響藥品監(jiān)管部門的監(jiān)管。由于農村市場的客觀因素，大幅度增加監(jiān)管力量，又會成為地方財政的很大負擔。

　　農村醫(yī)藥市場的現(xiàn)狀確實讓人擔心，它影響了醫(yī)藥行業(yè)在農村中的聲譽，造成了農民群眾購藥的困惑和困難，同時農民群眾在用藥的安全問題上也存在較大的風險。農村村落的分散和網(wǎng)點的稀少，進一步增加了農民買藥的困難。

　　二、癥結

　　農村醫(yī)藥市場的實際狀況我們分析主要有以下幾種原因造成。

　　第一、農村醫(yī)藥銷售市場藥品供應問題，建國以來主要靠國營醫(yī)藥批發(fā)機構下伸農村和委托代批來解決。改革開放以來，由于經(jīng)濟體制等因素分割了農村醫(yī)藥市場，造成了原有的農村醫(yī)藥批發(fā)機構不適應多種經(jīng)濟渠道、多種經(jīng)濟成份、多種消費層次的農村醫(yī)藥市場現(xiàn)狀。

　　舊的渠道不適應，新的能夠擔當此任務的渠道卻至今沒有建立起來。村鎮(zhèn)小店、醫(yī)務所和行政村的衛(wèi)生室藥品進貨渠道處于秋黃不接的狀況，農村分散在最基層的銷售網(wǎng)點藥品供應基本處于無秩序狀態(tài)。

　　第二、隨著經(jīng)濟利益的驅動，經(jīng)濟發(fā)達、人口稠密的地區(qū)或地段，競爭過度，競銷過熱；經(jīng)濟相對貧困，人口相對稀少的地區(qū)，特別是廣大的農村地區(qū)，眾多的村落、村鎮(zhèn)藥品的銷售網(wǎng)絡基本處于空白狀態(tài)。就是人口相對集中的市鎮(zhèn)，醫(yī)藥品種明顯不足，根本滿足不了農民消費的需要。有的同志認為現(xiàn)在農村市鎮(zhèn)藥店已經(jīng)很多，有的已經(jīng)虧本。殊不知解放前許多鎮(zhèn)上有近十家藥店，現(xiàn)在人口增了三倍，集鎮(zhèn)的規(guī)模也成倍地擴展，藥店不是多了而是規(guī)模、機制不對頭。更何況眾多的村落、村鎮(zhèn)也是農村人口重要的集散地，網(wǎng)點空白，這給農民帶來了很大的不便。

　　第三、各種經(jīng)濟成份自成體系，各類經(jīng)濟成份連鎖網(wǎng)絡中心按照自已所在城市經(jīng)營的習慣遙控指揮身處農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的銷售網(wǎng)點。購銷脫節(jié)，造成了農村醫(yī)藥商品不能適銷對路。一些企業(yè)還片面地追求高差價、高價格、高利潤藥品的銷售，造成了農村醫(yī)藥商品的雷同化。而農民真正需要的醫(yī)藥商品、醫(yī)療器械、售后服務、特別是傳統(tǒng)的服務項目卻很難購到和滿足。

　　第四、經(jīng)濟實力雄厚，品種齊備的醫(yī)藥集團企業(yè)熱衷于在城市拼搏，無暇顧及如何占領農村醫(yī)藥市場，造成農村醫(yī)藥市場銷售力量的單一和薄弱。市場藥品種類不全，低價、低利潤的商品無人經(jīng)營，傳統(tǒng)的繁瑣薄利的.藥店售后服務也基本不見。

　　第五、在農村許多地區(qū)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院固定資產(chǎn)投入等超常規(guī)發(fā)展，造成單位經(jīng)濟負擔過重，影響了業(yè)務的正常開展。為了提高經(jīng)濟效益，許多衛(wèi)生院抓住了行政村衛(wèi)生室的藥品采購工作。出于自身利益的需要，多數(shù)供應給衛(wèi)生室的藥價往往高于市場上一般零售店的進價。管理嚴格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有些村級衛(wèi)生員出于經(jīng)濟利益的驅動作用，對上實行明頂暗抗，偷偷摸摸在無證藥販處購藥。他們甚至八小時在衛(wèi)生室上班，業(yè)余時間在家里行醫(yī)，成了一證多攤。管理松一些的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于經(jīng)營的分散性，村級衛(wèi)生員采購藥品基本處于監(jiān)督管理的空白狀態(tài)。

　　我們認為這許多因素歸結起來，基本上可分解為兩個方面。一、農村醫(yī)藥市場監(jiān)管工作非常需要加強和規(guī)范；二、農村醫(yī)藥市場藥品流通渠道非常需要疏理。藥品監(jiān)管工作好，藥品流通渠道就通暢。只有藥品流通渠道通暢，農村醫(yī)藥消費才能正常發(fā)展。

　　三、初探

　　農村醫(yī)藥市場要加強監(jiān)管力度，已經(jīng)引起許多領導的重視�？h級藥品監(jiān)管機構和隊伍的建設工作也正在建立和強化，這是一個十分可喜的現(xiàn)象。但是農村醫(yī)藥市場的特殊性和因此而形成的難度我們更應該認真研究和探討。

　　一、建國初期，由于農村醫(yī)療水平的落后和醫(yī)藥商品的缺乏，農村急切的是要解決藥品的供給問題。國營醫(yī)藥批發(fā)機構下伸農村，解決了農村醫(yī)藥市場的根本問題。由于藥品掌握在國營經(jīng)濟手中，在國營商業(yè)系統(tǒng)從上到下的統(tǒng)一管理下，農村醫(yī)藥市場發(fā)展比較平穩(wěn)。隨著農村的合作化運動，農村集鎮(zhèn)上的個體診所聯(lián)合起來，組成聯(lián)合診所。個體零售藥店聯(lián)合起來，組成合作藥店。有一定規(guī)模的醫(yī)藥商店實行了公私合營。由于聯(lián)合診所、合作藥店、公私合營藥店都在掌握住醫(yī)藥物資的國營經(jīng)濟統(tǒng)一管理下，農村醫(yī)藥市場還是發(fā)展平穩(wěn)。隨著國民經(jīng)濟建設的發(fā)展，農村中心集鎮(zhèn)由國營經(jīng)濟直接組建地區(qū)性人民醫(yī)院，聯(lián)合診所也接受衛(wèi)生局的領導和管理。農村醫(yī)藥商業(yè)由于受計劃經(jīng)濟的規(guī)范管理曾多次因條條、塊塊的管理模式而條塊變動。但在國營經(jīng)濟的統(tǒng)一領導下，農村醫(yī)藥市場的發(fā)展也是比較平穩(wěn)的。隨著改革開放的進行，由于多種經(jīng)濟成份的加入，多種商品流通渠道的展開，徹底打破了農村醫(yī)藥市場幾十年平穩(wěn)發(fā)展的境況。特別是農村經(jīng)濟建設發(fā)生了翻天復地的變化，農村醫(yī)藥市場也就跟著出現(xiàn)了巨大的變革。簡單的歷史回顧，面對農村的實際情況∶農村發(fā)達、人口分散、村落眾多、網(wǎng)點稀少，形成了農村醫(yī)藥市場寬廣、多層次的消費結構，網(wǎng)點設置分散和監(jiān)督管理困難等特點，我們認為一、應該積極鼓勵和支持坐鎮(zhèn)在城市中的大型醫(yī)藥集團企業(yè)深入農村，通過收購、兼并，合股、控大股、直接建網(wǎng)點等多種形式，切實占領農村醫(yī)藥市場。農村行政機構的改革，特別是以經(jīng)濟自然流向為指導，實行撤小鄉(xiāng)并大鎮(zhèn)，撤小村并大村，精簡行政機構，精簡行政人員，提高社會經(jīng)濟效率的變革。這為大型醫(yī)藥集團企業(yè)占領農村醫(yī)藥市場帶來很大的方便和效益。建國幾十年中，農村醫(yī)藥市場的平穩(wěn)發(fā)展，一個主要的因素就是因為農村醫(yī)藥市場長期有一個主體力量統(tǒng)管。大型醫(yī)藥集團牌子硬、信譽好、實力強、品種齊、價格廉、質量有保證。支持他們占領農村醫(yī)藥市場這從根本上解除農村醫(yī)藥市場出現(xiàn)的一系列問題。

　　我們向那些大集團企業(yè)提議，深入農村應該深入到在農村機構改革后的大村所在地組建連鎖網(wǎng)點，因為這里是農村經(jīng)濟最基層的中心地，也是各農村村落人流的中心，也是目前我國農村醫(yī)藥網(wǎng)點的空白處。

　　二、建國幾十年中城市國營醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)下伸農村中心集鎮(zhèn)組建批發(fā)部門，我們認為這個經(jīng)驗實得大型醫(yī)藥集團占領農村醫(yī)藥市場的借鑒。大型醫(yī)藥集團企業(yè)應該在農村中心集鎮(zhèn)組建批零兼營的藥品配供中心。全面開花，做到每個網(wǎng)點品種齊備，這是得不償失的。一方面每個網(wǎng)點品種齊，勢必庫存大，藥品賣不掉，周轉失靈，既造成經(jīng)濟損失又造成資源浪費，另一方面若品種少、規(guī)模小又滿足不了消費多層次的現(xiàn)代農民醫(yī)藥保健的正常需要。這正是一些以單一經(jīng)濟成份組織的連鎖網(wǎng)店存在的而且很難解決的問題。而在中心集鎮(zhèn)建立配供中心，則有利于商品資金、人員規(guī)模的節(jié)約。農村中心集鎮(zhèn)人口多、經(jīng)濟繁華、商品輻射能力強。配供中心由于實行批（配供）零結合，身在農村了解農村市場的需要，多備品種能夠適應農村醫(yī)藥市場多層次的消費新需求，又可以“以一供十”，即用較少的資金滿足周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)（含改制后的大村）連鎖網(wǎng)點的需要。同時農民有個土種土生藥材的收購問題，。近年來土生藥材由于無人收購，浪費現(xiàn)象十分嚴重。浪費了社會資源，減少了農民收入。配供中心身在農村，了解藥源，又可根據(jù)組織的指令，輔導種植和收購藥材。確實這是為農民做的一件大好事。

　　三、市、縣藥品監(jiān)督管理機構根據(jù)農村的實際情況是否能以農村中心集鎮(zhèn)上大型醫(yī)藥集團企業(yè)農村醫(yī)藥配供中心為依托，借用或聘用配供中心的領導為農村藥品監(jiān)管的人員。在縣級藥品監(jiān)管組織的統(tǒng)一領導下，加強對農村醫(yī)藥市場的監(jiān)督管理。1、生活在農村中的人員熟悉農村中的情況；2、由于配供中心在農村有一個網(wǎng)絡體系，運用好這個網(wǎng)絡，監(jiān)管工作可大大地取得實效而且大大地節(jié)約費用；3、可節(jié)省行政機構人員編制；4、容易取得地方黨政領導、政府職能部門的支持。容易協(xié)調地方上的各種關系，有利于問題的妥善解決；5、農村居民民風淳樸，講究情感。監(jiān)管人員在農村工作，為嚴格、公正執(zhí)法，容易打下良好的群眾基礎。實行政務公開，提高藥品監(jiān)管工作水平，切實改變農村藥品市場的不良現(xiàn)狀，確保農民用藥安全，促進農村經(jīng)濟健康發(fā)展。

　　四、農村是個大市場，有占到全國人口70%的農民住在農村。改革開放后，農村的經(jīng)濟面貌發(fā)生了翻天復地的變化，農民的經(jīng)濟收入也有了成倍的增長，農村的消費結構也出現(xiàn)了明顯的改變。有實力的企業(yè)集團去占領農村市場，既能取得社會效益和企業(yè)近期的經(jīng)濟效益，健全的銷售網(wǎng)絡，入世后，其戰(zhàn)略性的成果也將十分顯著。當然政府更應該積極鼓勵企業(yè)深入農村醫(yī)藥市場，要制定傾斜的政策支持企業(yè)占領農村市場。1、城市與農村有一定的行政障礙，這很需要各級政府的支持。2、現(xiàn)有的店鋪都有較好的地段，新網(wǎng)點的設立要取好的地段，更需要得到當?shù)卣娜χС郑?、新建網(wǎng)點，手續(xù)難度大，費用也很多。企業(yè)正常營業(yè)后，正常情況下還要半年才能盈余，所以政府應該給予企業(yè)積極的政策輔持、財政和稅收方面的優(yōu)惠支持。4、醫(yī)藥監(jiān)督管理部門要把大型集團企業(yè)在農村的分支機構當成自己的眼睛和手足在農村的延伸，支持他們，依靠他們，共同監(jiān)督管好農村醫(yī)藥市場。

　　隨著農村醫(yī)藥市場的不斷發(fā)展和完善，我們相信只要加強藥品監(jiān)管力度，疏通商品流通渠道，農村醫(yī)藥市場一定能適應農村經(jīng)濟發(fā)展的需要，為農民身體健康和農村經(jīng)濟的發(fā)展作出自己應有的貢獻。

商業(yè)調查報告9

　　一、調查目的

　　二、調查范圍

　　以“綠城長興廣場”項目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

　　三、調查方式

　　走街選點訪問。

　　四、綜合分析

　　1、人民北路。

　　本路段屬于三類路段，租金相對較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　人民北路銀時代店一層3087.3

　　人民北路兩岸咖啡店二層500301.64

　　西魚巷59號嗒滴嗒童裝店一層7093.5

　　4、長安路。

　　該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪租金極為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　金陵中路292號（空置）一層251010.95

　　金陵中路318號汀凡詩女裝店一層3065.4

　　縣前中街385號（空置）二層800702.39

　　5、縣前街。

　　重點調查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。該項目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。

　　該項目一層日租金報價每平方3.5元；二層報價2.5元。

　　據(jù)該項目內部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價從業(yè)主手中獲得招商運營權。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　解放中路376號李寧運動店一層833712.2

　　解放中路389號（空置）一層904112.4

　　解放西路115號和記菜館一層200121.64

　　解放西路246號佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀一層3043.65

　　五、本案租金定位

　　理由：

　　1、這個價格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個價格可以維持開發(fā)商的`運營成本。

　　2、這個價格具有一定的成長性。按照長興的習慣做法，可在此基礎上每年遞增5%，能保持項目持續(xù)性運作。

商業(yè)調查報告10

　　商業(yè)展示設計所創(chuàng)造的環(huán)境是城市景觀構成的主要因素，琳瑯滿目的商場、超市、專賣店、飯店、商務休閑等，是實現(xiàn)商品交換、滿足人類消費需求、體驗商品經(jīng)濟的前沿陣地，其五光十色、鱗次櫛比的特色，以形、色、聲、光組成適應人類各感覺機能的愉悅空間。

　　一展示設計內容

　　(一)設計風格

　　◆流行服裝店的設計，色彩是店面的主要靈魂，極簡主義風格功成身退

　　這些年來，服裝店的兩大趨勢，除了大型旗艦店面陸續(xù)開張之外，再者即是色彩回歸店面，取代流行多年的極簡主義風格。現(xiàn)在的店面設計除色彩強調鮮艷外，寬闊的場地，并講究休閑空間及動態(tài)設施的規(guī)劃，同時，海報、影像屏幕亦充斥其中。無論是大眾化的商店或高級名店，幾乎無法抗拒這股色彩風潮，

　　◆力求空間寬敞的大型店面

　　店面實際面積求大，而且還要運用各種空間規(guī)劃，讓消費者強烈感受寬敞感。店面則強調消費者走動的寬敞自在，不會有使衣服陳列擁擠的情形。

　　◆舒適的購物環(huán)境

　　除了寬敞的購物空間，各店也紛紛加入舒適休閑的家俱設施。試穿區(qū)設舒適座椅并運用柔和色彩設計，已為提升購物的舒適感加分�！舻昝婕揖慵吧唐逢惲械娘L格

　　家俱及商品陳列以沿襲過去方式為主，而有以下兩個風格﹕

　　(1)方形金屬質材家俱、玻璃，風格較穩(wěn)重，并以男裝店為主。

　　(2)白色原木或塑料家俱，常采圓滑的造型設計，流行感強，并以女性服裝精品店居多。

　　◆大量采用影像

　　店面中各種影像的運用越來越多，從簡單的海報到復雜的動態(tài)影像屏幕都有，都設置于店內或櫥窗中。至于用量多少、如何配置，各店均有自己的主張，將一大面墻壁用來作影像展覽，分外顯出獨特的感性氣息。

　　◆在時髦流行與運動風格間取得適當平衡

　　新成立的運動服飾店面，已不單只是純粹的基本運動服飾店，或完全變成精品流行服飾店，而是要在兩者之間求取創(chuàng)新。運動服飾業(yè)目前正經(jīng)歷重要的演變，陸續(xù)成立經(jīng)銷大品牌商品的運動服飾店，既是流行服飾店，也是運動服飾店，帶入一種現(xiàn)代又有朝氣的活力感。

　　目前各種展覽展會精彩紛呈，成為企業(yè)展示自身實力、推廣產(chǎn)品的重要舞臺。在廠商云集的展會上，如何讓自己的企業(yè)成為大家關注

　　的焦點和目標，展示設計和布置就顯得異常重要，她決定了你的展位能否被人注意，直接影響參展效果。

　　(二)店面的櫥窗設計

　　櫥窗設計的發(fā)展

　　每個城市都有自己的面孔，而作為特色集中體現(xiàn)的服裝產(chǎn)業(yè)的美麗面孔則要集中體現(xiàn)在幾平米內的空間中。櫥窗的本質是銷售，但櫥窗設計卻體現(xiàn)了服裝商家的獨出心裁，與展示設計師的無窮的藝術靈感。在一個平面與立體相結合的櫥窗之中，融入了創(chuàng)意，造型，色彩，材料，燈光等多種因素。更是一個城市的縮影，從櫥窗里，你還可以把握到城市的脈搏，體會各個季節(jié)，假日不同的味道。

　　體現(xiàn)了各個商店獨特的品位風格各異的設計，隨著顧客腳步的移動，各個燈光各異，色彩繽紛的櫥窗好似流動的幻燈片，吸引著不同顧客在其前面的駐足瀏覽。并根據(jù)記者的隨機采訪，櫥窗的設計起著比店內導購員更為重要的作用。以其個為直接的展示效果，告訴消費者此套服裝的搭配原則及穿著后的效果。在記者采訪的數(shù)名進店后購物的消費者中，近65%的顧客談到，吸引他們進店的最主要幾種因素，依次為:品牌，櫥窗，促銷信息，導購員介紹，朋友推薦等。由此可見，櫥窗設計以其最大空間，最為直觀的效果對產(chǎn)品的銷售及企業(yè)文化的傳播起著舉足輕重的作用。一成不變的展示方式已不適應社會的發(fā)展，只有創(chuàng)意新穎，風格獨特的設計才能吸引行色匆匆的腳步。如何在短短幾秒鐘內吸引顧客

　　的注意，同時能夠用無聲的語言說服消費者進店光顧，這是空有一個響亮品牌，高質量的品質所不能完全做到的

　　現(xiàn)代櫥窗藝術是非常多元化的，有兩維的巨型海報，也有以光電科學輸出表現(xiàn)的光電藝術，更有枕者采用真人模特在設定的櫥窗場景內進行情景表演，將展示商品的空間由靜至動，以吸引，集結更多的注意力。櫥窗設計就空間規(guī)劃而言，從早期與室內空間組成一道墻面的玻璃櫥窗，到顧客可以毫無阻隔的從街道上透視內部商品的`陳列，如此一體成行的空間美學更加符合現(xiàn)代人對服務透明化的要求。同時，導購人員統(tǒng)一的著裝與周到的服務配著舒緩的音樂，透過櫥窗一覽無余地展現(xiàn)在行人的面前，展現(xiàn)了品牌的風采。和遮蔽性的店面櫥窗相比，更具有人文氣息，從而吸引更多的顧客。

　　隨著社會的進步，近代許多櫥窗設計除了商品魅力訴求之外，還增加一以間接的形式表達更寬廣，深厚的人文關懷或藝術風格。由于今日企業(yè)社會責任感的不斷加強，櫥窗藝術不一定基于商業(yè)目的，對于社會關懷，季節(jié)感知，文化氣息，速度感，安全感，可以信賴感……等抽象意義的傳遞，企業(yè)有著更多的選擇性。因此，現(xiàn)代櫥窗設計直逼美術館的功能，不論是在日間的視覺效果，還是當夜幕低垂商店打佯后，在以黑夜為背景的街道上櫥窗還可以展現(xiàn)另一種舞臺魔術，從黎明初曉，到夜深人靜……晨星退去，時間的推移，光線的變化映襯出櫥窗無盡的魅力。各大品牌或是前衛(wèi)大膽，或是充滿溫馨童趣的櫥窗布置映射出的一條輝煌大道，充分展現(xiàn)了城市的魅力，但正是由于我們現(xiàn)在的櫥窗將企

　　業(yè)，產(chǎn)品最好的一面，用最恰當?shù)氖址ǜ嬖V顧客。

　　二現(xiàn)代商業(yè)空間展示設計概括為如下特點：

　�。ㄒ唬⒄鎸嵭�

　　商業(yè)展示設計要想最大限度地吸引、招徠顧客，就必須充分發(fā)揮設計者的創(chuàng)造才能和豐富的想象力，創(chuàng)造出標新立異的審美形象。與此同時，商業(yè)展示設計又必須注重審美創(chuàng)造的真實性，即所傳達的信息必須準確，不能夸大其詞、虛張聲勢，這也是現(xiàn)代商業(yè)展示設計十分關鍵的問題

　�。ǘ�、時代感和民族風格

　　商品是一定社會生產(chǎn)力和科學技術水平發(fā)展的產(chǎn)物。從本質上講，它體現(xiàn)著歷史的演進和人類社會的進步。因此，作為商品與消費者之間信息媒介的展示設計也必然帶有鮮明的時代特征。

　　(三)、環(huán)境觀念

　　商業(yè)展示主要是訴諸于人的視覺、聽覺感受，它與人的活動場所——環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。同時，它也構成城市人文景觀的重要方面，所以，必須充分強調其環(huán)境觀念。商業(yè)展示設計是存在于人——環(huán)境

　　這個大系統(tǒng)之中的，因此，在具體設計時必須從整體空間出發(fā)進行綜合設計。要依據(jù)所處環(huán)境的色彩、建筑、道路寬窄和氣候季節(jié)等方面的特點進行綜合考慮，這在店面展示、霓虹燈、招貼廣告、電子顯示廣告設計中尤為重要。

　　(四)、直覺審美效應

　　人們對商業(yè)展示物的觀賞都是在極短的時間內完成的。由此，“最短時間與最大的信息量”便成了現(xiàn)代商業(yè)展示設計所要解決的重大課題。心理學研究表明，“直覺”審美效應強調的是瞬間觀照，是在以往經(jīng)驗、理智的前提條件下，對事物本質內容的直觀把握。這種瞬間觀照，是審美客體給予主體刺激所引起的情感反映，使主體在想象的過程中豐富了客體形象，并在其心目中留下了對客體的鮮明感受和強烈印象。

　　(五)、展示的輔助設施

　　展示活動所使用的器物是指用以安放、圍護、承托、吊掛、張貼展品的器械，如展架、展臺、展板、展柜等�，F(xiàn)代展示道具設計和選用的原則是：首先，以定型的標準化、系列化為主。以特殊設計為輔；其次，以組合式、拆裝式為主，以便于任意組合、變化，方便包裝、運輸和儲存；第三，結構要堅固耐用、加工方便、安全可靠；第四，造型要簡潔，色彩要單純。

　　因此在從事展示設計時，首先應該考慮采用那些具有多種功能和用途的系列化道具，盡是不用或少用專門設計的特殊規(guī)格的道具，一方便布展，節(jié)約開支。在展示設計中，根據(jù)不同的展示對象，需要使用各種不同的輔助設施。如服裝的展示，有各種服裝專用的模特、胸架，衣架等，這些輔助設施或器械除了采用部分標準化的配件組合外，還應該采用根據(jù)展示的實際需要，專門設計制作。

　　(六)、展示設計的基本規(guī)則

　　展示設計的目的是使觀眾在有限的時空中最有效地接受信息。因此，展示設計就是圍繞著如何有效地提高展示活動的效率和質量進行的。除了展示環(huán)境本身的設計之外，展示對象陳列形式的設計也是展示設計的重要內容。

　　展示品的集合將形成多種視覺因素，這些因素在不同程度上對視覺產(chǎn)生影響。人類觀察事物的方式具有一定的共性，研究這些共性的特點是我們研究視覺規(guī)律的基本出發(fā)點。

商業(yè)調查報告11

　　新地標的前世今生

　　坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標國貿，南面毗鄰上世紀八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——勁松，其得天獨厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個頻繁見諸于媒體和廣告的地標商圈。

　　在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機械廠、北京重型機械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設北京富力城，這在當時是建國后公開招標的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵在20xx年開通，結合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達的交通網(wǎng)絡，推動雙井地區(qū)商務生活、休閑娛樂隨之升級，對區(qū)域外的消費形成了巨大吸引。

　　十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級寫字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級酒店點綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費人群和消費實力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進駐了今日美術館和眾多藝術品機構。

　　由于消費人群龐大，消費需求強烈、消費力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內的主流，并逐步形成商業(yè)亮點。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復建設的現(xiàn)象？目前商圈內的零售業(yè)態(tài)對區(qū)域外消費是否能維持持續(xù)的吸引？

　　商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

　　雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。

　　貫穿東三環(huán)沿線的10號線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡。記者就以雙井站為原點，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調查范圍為：

　　北至百子灣路鐵路閘道處；

　　南至八棵楊中街(與10號線地鐵終點站勁松站的中線)；

　　西至廣渠門外大街富力公館區(qū)(未來7號線地鐵站)；

　　東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。

　　在此區(qū)域內的地產(chǎn)項目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：

　　從調查可以看出，作為住宅與商務混搭的雙井地區(qū)，配套設施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設施。

　　(一)高檔百貨“雙城記”

　　隨著分別坐落于三環(huán)路兩側富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運營，商圈內高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時尚知名品牌的進駐，拉動廣場近年銷售業(yè)績迅速增長�！碍h(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的。”家住附近的李女士對記者說。

　　(二)超市賣場差異化

　　本次調查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補充。

　　記者在工作日晚7時左右走訪家樂福雙井店，此時店內客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國人。“他們買的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧�！�

　　來自上海的世紀聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實上，世紀聯(lián)華在超市行業(yè)中并無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺開的太少，排隊時間長。平時都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。

　　(三)家電連鎖搶席位

　　比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內知名的家電連鎖企業(yè)內密集開設門店多達5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業(yè)。門店之間價格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷活動輪番登場。

　　SUNING ELITE的門店經(jīng)理表示，“這個店的發(fā)展和我們的預期還是比較一致的，開業(yè)當年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍�！�

　　(四)便利店百花齊放

　　與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領生活息息相關的商業(yè)配套設施比較齊全。區(qū)域內共有4家24小時7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領可以通過便利店滿足日常生活品的隨機消費，而且在寫字樓周邊或者底商都有機票代理點。

　　(五)家居連鎖是盲點

　　商圈內與高檔社區(qū)關系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導致其他家居賣場謹慎進入雙井核心地區(qū)的原因。

　　商住混搭的原動力

　　“社區(qū)”是一個舶來的概念，西方學者最初將其定義為一種由同質人口組成的具有價值觀念一致、關系密切的富有人情味的社會群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個地理概念和社會管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟結構決定了其社區(qū)內占主流的價值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內生存。

　　隨著經(jīng)濟和社會的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價處于35000—40000元/平方米價格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費、高品位”的共性，對該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費支撐。

　　富力viva商業(yè)運營中心推廣部的負責人在接受記者采訪時表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。

　　逐年增長的'白領、金領商務人群和外籍人士，相似的學歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價值取向。消費行為特征可概括為以下4點：

　　1.高檔社區(qū)云集，消費客流穩(wěn)定，

　　2.消費相對高端，商家經(jīng)營穩(wěn)定，

　　3.消費人流眾多，消費力水平高，

　　4.業(yè)態(tài)復合多元，區(qū)域活力四射。

　　好前景需瞄準差異化

　　從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相關配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當之大。作為一個老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴，隨著中央電視臺、北京電視臺的東遷，CBD東線已擴展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。

　　理論上講，對于雙井這樣人口密度高的大型商務居住復合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應和把握這一區(qū)域內的新一輪商機。從西方發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，專業(yè)店數(shù)量多、分類細，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質生活的重要購物場所之一。

　　富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時表示：一個商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費者，這個豐富度既包含了品類的多樣化，同時也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費者有選擇權。不同的消費者有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項目不斷了解目標消費群自然屬性及其購買偏好、消費能力的基礎上，調整自身定位，逐步適應市場，滿足消費者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績在逐月提升，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側面印證了區(qū)域內仍有待挖掘引導的消費潛力。目前富力廣場還有個別店鋪在調整中，未來主要會發(fā)展一些有設計特色的、個性化的時尚品類。

　　隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預計未來會給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設中的地鐵7號線將為雙井區(qū)域進一步促進人流、財富的積聚，獲得更大的動力。

　　商圈內人口和消費水平的提高，個性化、特色化、專業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢。在此利好背景下，零售業(yè)應瞄準業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫，通過商品和服務定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營，優(yōu)勢互補，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率和抗風險能力，來把握商圈內巨大的發(fā)展機遇。

商業(yè)調查報告12

　　在信息社會，隨著通信和信息技術的不斷發(fā)展，電信運營商可以為用戶提供越來越多的新型、方便、實用的服務，日漸豐富用戶的工作和生活方式。在繼手機錢包、移動音樂、移動博客等等業(yè)務之后，又一種新的應用服務在通信服務市場悄然興起，這就是移動搜索服務。

　　移動搜索是一項新型的無線增值業(yè)務，由于無需使用任何線路連接，因此市場上也稱之為無線搜索。目前運營商提供的移動搜索服務主要是給用戶通過手機搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬千信息，而用戶使用服務的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實，我們需要始終注意的一點就是，移動搜索應該返回用戶想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡連接。

　　盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專業(yè)無線搜索公司都紛紛進入移動搜索領域，移動搜索看上去風光無限，但是離大規(guī)模商用還有很長的路要走。

　　1、“藍圖”和“現(xiàn)實”的距離

　　盡管移動搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動搜索要想順利贏利，還存在許多問題。巨頭們雖然積極推行移動搜索，也不過是把網(wǎng)站搜索的內容在手機上展現(xiàn)而已，并無革新之處;而真正的.移動搜索需要專門的移動搜索引擎，好的用戶體驗才利于推廣。

　　與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動搜索服務藍圖和現(xiàn)實差距的最大障礙。目前wap站點僅16000多個，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來搜索的滿足用戶個性化需求的信息并不多。

　　技術發(fā)展是制約移動搜索的另一個重要原因，制約性主要體現(xiàn)在移動終端設備屏幕的狹小和無線網(wǎng)絡帶寬的束縛。用戶在使用移動搜索的時候，受移動終端屏幕的限制無法獲取更多的資源;而用戶在發(fā)出搜索指令后，受無線網(wǎng)絡帶寬的束縛又需要等待很長時間。

　　2、如何縮短差距?

　　面對這些問題，該如何縮小差距，首先得區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無線搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機搜索屏幕小、速度慢，用戶需求差異性大、目的性強;另一方面，無線搜索面臨的市場不是一個公平的環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒有什么其他因素的制約，而無線搜索受運營商和終端的制約因素很大，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈共贏的模式。

　　基于以上兩點，對于如何縮小差距提出了三點建議：第一，加強與手機廠商的合作;第二，與運營商建立戰(zhàn)略合作關系;第三，技術進步獲取競爭優(yōu)勢。

　　如果能夠成功地和普及率高的手機廠商形成合作，移動搜索服務提供商將極大地提高移動搜索的普及率。在進軍無線搜索領域時，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機中植入百度搜索服務。

　　同時，在移動搜索價值鏈中，電信運營商處在核心地位，因為基于移動網(wǎng)絡的服務必須征得運營商的同意，所以運營商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動搜索的發(fā)展。

　　cgogo的其中一項搜索業(yè)務就是與電信運營商進行戰(zhàn)略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺、解決方案，并負責實施。與運營商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機終端廠商、橫向的內容提供商建立良好合作關系。

　　在技術進步上，基于為客戶提供更加個性化、準確化服務的基礎上，無線搜索市場將產(chǎn)生多種搜索技術的結合體，系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的關鍵字或者問題，從相匹配的搜索結果中通過智能化的篩選和過濾，把最有效的信息提供給用戶。這種技術的結合體將成為無線搜索技術的一種發(fā)展趨勢。

　　3、找尋更好的商業(yè)模式

　　即使現(xiàn)在是移動搜索的市場鋪墊期，贏利也是必須考慮的關鍵問題。移動搜索服務提供商不能總是停留在“燒錢”的狀態(tài)，如何贏利的問題也是當務之急，用戶是否會接受移動搜索這個新事物還需要合理的商業(yè)模式。　　基于手機平臺的移動搜索業(yè)務，必須依靠手機的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的費用按流量多少計算。對于手機用戶來說，流量計費仍然是一個非常奢侈的消費，這對移動搜索市場的開拓設置了一個不小的障礙。

　　對于移動搜索運營商來說，在手機終端開辟移動搜索業(yè)務無疑是為了贏利。用戶使用移動搜索引擎業(yè)務時按照網(wǎng)絡流量收費，移動搜索引擎運營商無法參與移動運營商的分成，要想獲得分成，移動搜索運營商必須成為sp運營商，這對于移動搜索運營商并不是難事。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費的，通過手機使用搜索引擎卻要收費，用戶能否接受。

　　正是基于此，贏利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個清晰的商業(yè)模式，通過給用戶提供地圖黃頁、商品信息、價格優(yōu)惠等與生活息息相關的訊息，通過競價排名和廣告的方式向提供訊息的廠家收取一定的費用，向用戶免費的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。

　　但是移動搜索的贏利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務贏利模式上有所突破的話，移動搜索必將在短期內有很大的發(fā)展。

商業(yè)調查報告13

　　投資者跟著社區(qū)商鋪走

　　調查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產(chǎn)權商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據(jù)調查，20xx年中華園片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……

　　專家點評：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對穩(wěn)定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習慣，因為最早的房產(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報。例如中華園商圈規(guī)劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區(qū)域目前已成為進駐成都的世界500強企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業(yè)項目（如產(chǎn)權式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強，增值前景可以預見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。

　　中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著社區(qū)商鋪走。

　　傳統(tǒng)商圈活力依舊

　　調查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。

　　專家點評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿窗口的.春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達。

　　但因為傳統(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉型，以大型先進的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

　　100戶城區(qū)市民2戶有商鋪

　　調查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。

　　專家點評：雖然2％的比例并不高，但調查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進一步壯大。對開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關系，是下一步要做的內功。實習記者劉瑞國

　　地價飆升，不動產(chǎn)增值，地價上漲，不需要理由

　　近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴展，土地價格也隨之飆升。

　　20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。

　　城東沙河改造和城東副中心建設，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設，也使城南地價大漲，3年前一個開發(fā)商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價保持在每畝100萬元左右。

　　地價拉著房價一同上漲

　　近3年，土地價值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產(chǎn)的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。

　　20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經(jīng)，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩(wěn)步上揚。

　　最近國家解凍了暫停農用地轉非農用地的審批，行業(yè)內普遍認為國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設部官員在成都表示，國土資源部配套國務院控制土地的七個文件已經(jīng)上報了國務院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關掉。今后土地控制的調控形勢只會越來越緊。

　　房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現(xiàn)，是不動產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。

商業(yè)調查報告14

　　近年來，市家裝投訴案件連年遞增、居高不下。其中，涉及商業(yè)賄賂的投訴案件占到家裝投訴總量的50%以上，已成為擾亂家裝市場經(jīng)營秩序的重要原因。今年以來，市工商局開展了家裝市場專項整治活動，組織人員對其中存在的商業(yè)賄賂問題進行了專題深入調研，認真分析了家裝市場商業(yè)賄賂行為的表現(xiàn)形式及特點，并針對性地提出了部分監(jiān)管建議。

　　一、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為的主要表現(xiàn)形式

　�。ㄒ唬┘已b公司“承包式”采購材料。一些業(yè)主因工作繁忙，沒有更多的時間和精力去參與家庭裝修，往往要到家裝公司咨詢，而家裝公司則會以省心、省錢、省力等理由來說服業(yè)主選擇“全包服務”，多數(shù)業(yè)主比較相信家裝公司的“專業(yè)眼光”，放權家裝公司采購裝修材料。然而，一旦簽訂了合同，家裝公司就會與特定的建材經(jīng)銷商聯(lián)系，按照采購單的明細從中購買所需建材，經(jīng)銷商故意將建材的價格調高，事后暗中給付家裝公司“勞務費”賄賂，即使業(yè)主在場也無法發(fā)覺其中的“貓膩”。

　�。ǘ┘已b人員“定向式”使用材料。現(xiàn)在多數(shù)家裝人員成為某一個或者某幾個建材經(jīng)銷商的“推銷員”，使用特定建材經(jīng)銷商的材料，為經(jīng)銷商拉攏客戶，賺取更多的利潤，事后獲取豐厚的“回扣”�！罢l給的回扣高，就使用誰的產(chǎn)品”已經(jīng)成為家裝市場使用材料的“潛規(guī)則”，嚴重破壞了家裝行業(yè)公平競爭的環(huán)境。調查發(fā)現(xiàn)，一般的家裝工所拿的回扣大多在10%左右，像油漆工和水泥漆工的回扣更高，能夠達到20%。比如，一般家庭裝修所用的木料費用大約在10000元左右，按10%回扣率計算，木工僅此一項就可從建材經(jīng)銷商店拿到上千元回扣。

　　（三）設計人員“策劃式”推薦材料。為了追求生活品質，部分業(yè)主在裝修過程中會聘請專業(yè)設計人員參與策劃，而部分設計員為了拿到建材銷售商暗中給付的“回扣”，往往會有意識的把設計復雜化，增加許多不必要的裝修項目，同時還會向業(yè)主推薦使用何種材料合適。例如，一些設計人員為了拿回扣，故意多設計吊頂、多掏壁櫥。如果業(yè)主聽信設計師的建議，就會不知不覺進入設計師預訂的回扣陷阱。另外，如果不是家裝公司包工包料的話，一般都是由設計師帶領業(yè)主去建材市場選購，而且會有意地把業(yè)主帶到約定的經(jīng)銷商處購買建材，或者干脆在設計時，直接把一些特定的材料設計到效果圖中，讓業(yè)主沒有選擇的余地。

　　二、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為取證及查處難點

　　家裝市場中商業(yè)賄賂現(xiàn)象較普遍，但因其隱蔽性強等特點，使得工商部門調查取證工作較為困難。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（一）賄賂主體呈現(xiàn)多元化特點。家裝市場商業(yè)賄賂行為往往涉及到較多不同類別的建材經(jīng)營主體，對一個家庭裝修業(yè)主來說，裝修時要采購木材、油漆、水泥、瓷磚、地板磚等多種材料，涉及到的建材經(jīng)銷商較多，經(jīng)營類別較雜。建材經(jīng)銷商為了在競爭激烈的家裝市場中爭得“一份羹”，往往會選擇用回扣交易的方式排斥競爭對手，查處商業(yè)賄賂行為點多面廣。另外，家裝市場商業(yè)賄賂中受賄對象比較分散，一個建材經(jīng)銷商會同時與多個家裝公司、設計師和家裝工產(chǎn)生回扣交易。其中，家裝工又分為木工、漆工、水泥工等不同工種，這些家裝工沒有穩(wěn)定的經(jīng)營地址，流動性較大，給調查取證帶來困難。

　　（二）賄賂行為具有事后隱蔽性。家裝行業(yè)中的賄賂行為一般都是事后進行，不論是家裝公司、設計師還是單個家裝工，事前與經(jīng)銷商都存在回扣交易的口頭約定，當成功為經(jīng)銷商拉攏到客戶，獲得盈利后，經(jīng)銷商會將約定的那部分回扣返還。更有部分精明的經(jīng)銷商，利用搞“積分卡”、“收標簽”等形式來達到其賄賂的目的。例如，一些油漆經(jīng)銷商在銷售的油漆桶上貼上特定的標簽，事先約好一張標簽能夠拿到的回扣數(shù)額，油漆工只要拿著標簽到經(jīng)銷商處就可以換取回扣。

　　（三）缺少相關書面證明材料。個體建材經(jīng)營者，通常情況下，根據(jù)家裝工拉攏的客戶的.消費數(shù)額支付回扣，對經(jīng)營活動大多沒有建立賬簿，執(zhí)法人員找不到商業(yè)賄賂行為的書面證據(jù)。另外，一些規(guī)模較大的建材經(jīng)銷商即使建立賬簿，多數(shù)采用不入賬或記作其他項目的方式支付回扣，利用賬簿中出現(xiàn)的業(yè)務人員較高的獎勵、提成或促銷、折扣、廣告宣傳等開支，掩蓋商業(yè)行賄行為。更有甚者，為了應付工商部門的檢查會建兩套賬本，甚至三四套賬本。

　�。ㄋ模┤罕姟皾撘�(guī)則”意識嚴重。從事家裝經(jīng)營活動，不論是行賄方還是受賄方，多數(shù)法律意識不強，將回扣交易行為看成是普遍存在的“法規(guī)則”，參與回扣交易人員存在“拿錢辦事”的主觀意識，能夠主動揭露行業(yè)內幕的人很少。工商執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)周邊知情群眾僅把交易“回扣”看成“好處費”、“辛苦費”，在心里給予了合理化認識，不愿配合執(zhí)法人員開展調查。

　�。ㄎ澹┓煞ㄒ�(guī)賦予權力不足。根據(jù)《反不正當競爭法》以及《關于禁止商業(yè)賄賂行為的暫行規(guī)定》的有關規(guī)定，查處商業(yè)賄賂行為，工商執(zhí)法人員沒有查封、扣留等權力，致使執(zhí)法中常常出現(xiàn)當事人銷毀證據(jù)、逃避檢查等問題，特別是對家裝市場中隱蔽較強的賄賂行為很難及時取證。同時，工商部門現(xiàn)有的執(zhí)法手段顯得過于單一，調查取證手段不夠有力，往往造成對當事人拒不接受調查、不提供有關材料等行為束手無策。

　　三、家裝行業(yè)商業(yè)賄賂行為監(jiān)管對策建議

　�。ㄒ唬┩菩虚L效教育引導制度。定期開展“家裝行業(yè)商業(yè)賄賂案例”警示教育活動，通過印發(fā)傳單、在新聞媒體上開設專欄等方式，加大家裝市場抵制商業(yè)賄賂行為的宣傳力度，使消費者和建材經(jīng)營者從思想上充分認識到商業(yè)賄賂行為的危害性和違法性，使家裝市場中“見怪不怪”的商業(yè)賄賂現(xiàn)象引起周邊群眾的高度重視，共同參與到家裝市場商業(yè)賄賂行為舉報監(jiān)督工作中，努力營造“以誠實守信為榮，以商業(yè)賄賂為恥”的氛圍，使家裝行業(yè)經(jīng)濟秩序步入良性運行的軌道。

　�。ǘ┩菩薪�(jīng)營主體承諾制度。積極推行家裝市場抵制商業(yè)賄賂承諾制，結合實際制定《建材經(jīng)銷商誠信經(jīng)營承諾辦法》，確定由大型建材經(jīng)營單位和家裝公司為“承諾試點單位”，要求他們簽訂自覺抵制商業(yè)賄賂、不推銷質次價高建材等內容的承諾書。同時，工商執(zhí)法部門定期開展“承諾事項”監(jiān)督檢查活動，引導經(jīng)營者提升自律意識，自覺依法規(guī)范經(jīng)營行為，全面營造公平競爭的市場秩序。

　�。ㄈ┩菩屑已b行業(yè)經(jīng)紀人制度。針對多數(shù)市民缺乏專業(yè)知識，對裝修所需建材不夠了解，缺乏建材質量鑒別力的問題，探索推行家裝行業(yè)“家裝經(jīng)紀人制度”，引導一批裝修建材專業(yè)人員開辦裝修信息咨詢服務機構，向社會公開當前各類建材的市場價格、質量標準、單位面積用料數(shù)量等信息，同時引導部分職業(yè)家裝經(jīng)紀人進駐市場，業(yè)主可以隨時咨詢裝修知識，并在他們的指導下購買建材，以公開的裝修信息機制抵制價高質次裝修建材侵害消費者利益現(xiàn)象。

　�。ㄋ模┩菩行庞梅旨壒芾碇贫取Ｕ\信經(jīng)營是家裝市場經(jīng)濟的基礎，沒有完善的信用制度約束，家裝市場就不可能健康發(fā)展。因此，必須加快建立和完善適合家裝行業(yè)的市場信用制度，探索推行家裝行業(yè)誠信守法提醒制、警示制、公示制等制度，按照“以防為主、打防結合”的要求，由工商部門與建材經(jīng)銷商共同簽訂《預防和懲治商業(yè)賄賂行為責任書》，明確界定建材經(jīng)銷商的經(jīng)營責任和工商部門的監(jiān)管責任。同時，通過日常市場檢查，將家裝市場中建材經(jīng)銷商的日常經(jīng)營行為，包括不正當競爭、商業(yè)賄賂等違法行為，及時記入企業(yè)信用檔案，對存在商業(yè)賄賂行為的經(jīng)銷商定為一般失信和嚴重失信單位，分別給予強制性監(jiān)管和后延監(jiān)管，從根本上防止和減少商業(yè)賄賂行為的發(fā)生。同時，在每個建材市場內部分別設立“誠實守信”和“黑名單”公示欄，并定期對市場內的經(jīng)銷商的經(jīng)營行為予以公布。

　　（五）推行案件聯(lián)合調查制度。積極建立聯(lián)動協(xié)作機制，聯(lián)合公安、質監(jiān)、會計事務所等單位成立家裝市場商業(yè)賄賂專項調查小組，及時掌握商業(yè)賄賂的線索、動態(tài)和特點，形成治理家裝市場商業(yè)賄賂的整體合力。充分發(fā)揮各自職能作用，針對家裝市場商業(yè)賄賂的特點，積極拓寬案件來源渠道，突出抓好家裝行業(yè)商業(yè)賄賂典型案件的查辦，對發(fā)現(xiàn)的重大商業(yè)賄賂案件予以從嚴懲處，實現(xiàn)“查辦一案，教育一批，規(guī)范一批”的良好效果。同時，進一步健全投訴舉報制度，建立投訴舉報激勵機制和保護舉報人制度，鼓勵消費者和同類行業(yè)及時向工商及其他管理部門投訴舉報商業(yè)賄賂行為。